inzet
Twee jaar lang hebben we gekoerst op overleg met het RVOB over de door hen geëiste verhoging van liggelden. Met name over het onbehoorlijk uit de pas lopen met de ligplaatskosten in de direkte omgeving en de vele nadelen die onze ligplaatslocatie kent.
Om wat te noemen: de vervuilde ondergrond; de in het begin nog 3 maanden opzegtermijn voor het RVOB; de 3 jaarlijkse prijsherziening; het 6% rendement over de getaxeerde waarde van de grond onder water die RVOB wenst, inplaats van de gebruikelijke 1 à 2% voor grond die niet onderhouden wordt door de verhuurder.
Samen met bewonersgroepen in Utrecht, Spaarndam en bewoners op kleinere locaties verder in het land, zijn de mogelijkheden onderzocht om bij een rechter naar redelijkheid en billijkheid. toekenning te krijgen van onze bezwaren Ook al omdat in 2006 de vergelijking met ligplaats kosten in de omgeving nog redelijk werd geacht door het RVOB. En in 2010 ineens niet meer. En om de vele enormiteiten die de taxateurs hebben uitgehaald waar het RVOB zich in interne stukken op baseert.
opbrengst
Ruwweg probeert het RVOB de bootbewoners in de Randstad ruim een half miljoen euro meer afhandig te maken. Het gaat landelijk om 750 woonboten op rijkswater. Daarvan liggen er 570 woonboten in Noord- en Zuid Holland en Utrecht. Na twee jaar bakkeleien wordt door RVOB van 450 woonboten een prijs van € 9,- per m² per jaar verlangd, daaronder die op het Buiten IJ.
120 woonboten die ver buiten de bewoonde wereld liggen, krijgen nog steeds € 16,- per m² per jaar voor de kiezen. Omdart ze uitzicht hebben op groen en misschien wel en paar koeien.
overleg
RVOB heeft van begin af aan geweigerd te overleggen met de huurders. Ze beweerden zich te baseren op onderzoeken, waarvan een deel zelfs nooit is gedaan, Een ander deel tot op de dag van vandaag niet wordt vrijgegeven. Het komt erop neer dat iedere mogelijke en onmogelijke smoes is opgevoerd om de ligplaatshuur te verhogen.
De brieven die huurders in de herfst van 2012 in een tweede protestronde hebben verstuurd, met vragen en bezwaren, zijn een half jaar later nog steeds niet allemaal beantwoord door het RVOB. De beantwoordingen die wel zijn binnengekomen, zijn heel gemakzuchtig gedaan. Steeds is het plakwerk uit dezelfde voorraad standaard teksten. Ongewenste vragen zijn voor het gemak genegeerd.
RVOB bood sommigen aan om over de waardebepaling van de grond onder het water te komen praten. Zo’n gesprek ging de RVOB ambtenaar dan heel bot in met een verhaal dat de gewenste minimum waarde van € 150,- per m² mogelijk moet zijn en dat er anders maar getaxeerd moet worden. Fatsoenlijk overleg onmogelijk.
juridisch advies
Al langer werd contact gehouden met gespecialiseerde juristen. Omdat inmiddels heel veel bewoners aangaven een rechtsprocedure te willen aangaan, zijn -gefaciliteerd door scheepsverzekeraar EFM- de diverse rechtsbijstandadvocaten bij elkaar gehaald om de strategie op één lijn te krijgen.
Uit dit overleg kwam als conclusie dat het niet deugt zoals de RVOB de gevraagde prijs bepaalt en ook niet zoals die vervolgens wordt afgedwongen. Maar ook dat een rechtsgang hoogstwaarschijnlijk toch op taxatie zal uitdraaien.
Helaas zitten de huurcontracten zo in elkaar, dat bij verschil van mening taxateurs ingeschakeld moeten worden, òf de rechter. Maar zodra die rechter -omdat het nogal ingewikkeld ligt- zich ook op deskundigen -dus vastgoed taxateurs- gaat baseren, schieten we daar niets mee op.
Want volgens de bij taxatie gebruikelijke methode voor waardebepaling van de grond, bestaat er grote kans dat vastgoed jongens zelfs op een nog hogere grondwaarde uitkomen dan RVOB eist.
Allemaal het gevolg van de soepel verleende hypotheken in voorgaande jaren, professionele speculanten in woonboten en ja, als er zo makkelijk betaald wordt, waarom zal je je woonboot dan voor minder verkopen.
advies
Aangevuld met een aantal andere berekeningen en overwegingen, is op bewoners vergaderingen besloten tot het volgende:
Bij een geëiste € 9,- per m² per jaar altijd afzien van taxatie. Nu ook afzien van een rechtsprocedure. Degenen die het RVOB al een rechtsprocedure hebben aangezegd, kunnen dat zonder probleem intrekken. Daarmee behouden ze ook een ingroei termijn van 10 jaar naar het nieuwe tarief.
Dit betekent voor bootbewoners van vóór april 2011 dat ieder jaar vanaf juli 2011 de huur -inclusief indexering voor de inflatie- met ongeveer € 0,50 per m² zal worden verhoogd.
Hier staat tegenover dat met het RVOB het overleg is geopend om in de toekomst nooit meer tot eenzelfde confrontatie te komen. Dat gaat een langdurige kwestie worden, maar wij hebben de tijd.
behaald resultaat
In de afgelopen twee jaar hebben we voor het Buiten IJ langs het politieke traject toch al wel het één en ander binnen gehaald op het RVOB:
• bewoners die op € 16 / m² waren gezet, zitten nu op € 9 / m²;
• bootbewoners op € 12,50 / m² gingen omlaag naar € 9 / m²;
• de gewenningsperiode van 3 jaar is opgerekt naar 10 jaar;
• de opzegtermijn van 3 maanden werd 6 maanden;
• er loopt een onderzoek naar de noodzaak voor betere rechtsbescherming voor
bootbewoners;
• de hoge btw over de huur -die naar EU richtlijnen niet is toegestaan- is
eindelijk vervallen.
Dit resultaat kon alleen maar behaald worden door de vele bootbewoner die in aktie zijn gekomen tegen de onredelijke RVOB huurverhogingen. Dus:
Iedereen bedankt die heeft meegedaan !
Dat we er niet meer en ook geen rechtvaardig resultaat uit hebben gekregen, is jammer.
Want natuurlijk is de vastgoedmarkt vanaf de 80er jaren met scheutige financiering, hypotheekrenteaftrek en ondoorzichtige, te hoge taxaties onverantwoord opgepompt en na oktober 2008 weer ingestort met wel 20% tot 28%.
Natuurlijk gingen we uit van een betrouwbare overheid. Maar die blijkt de laatste jaren veranderd in een inhalige overheid, die alleen eist en weigert te overleggen op grond van argumenten.
Maar als we nu niet op tijd stoppen, komt de schade voor de ligplaatshuurders waarschijnlijk hoger uit.
Overigens zijn een aantal bewoners een procedure tegen het RVOB begonnen bij de Nationale Ombudsman. Die zaken lopen nog.
gevolgen
Verlies is dat ‘nieuwe’ woonboot kopers op rijkswater van na april 2011 nu de volle mep huurverhoging voor de kiezen krijgen. Het is niet leuk om dit te moeten vaststellen, want een aantal van hen heeft de akties tegen het RVOB wel steeds ondersteund door het RVOB al die tijd aan het lijntje te houden met vragen om uitleg.
Voor woonbootbewoners op water van gemeenten, provincies en waterschappen kan deze prijsverhoging op rijkswater heel vervelend uitpakken. Lagere overheden kunnen deze prijsverhoging weer als voorwendsel opvoeren om zelf een slaatje te slaan uit de liggelden voor woonboten.