Bewonersbrief. Bewonersbrief. Bewonersbrief. Bewonersbrief

Betreft: Informatie en advies naar aanleiding van het juridisch vooronderzoek over het beleid van het SDAN voor verhuur van grond en water.

Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Hieronder vindt u informatie over het beleid van het SDAN voor verhuur van grond en water en de mogelijke juridische stappen die u daar op termijn tegen kunt ondernemen. Conform ingewonnen juridisch advies vragen we u een en ander zorgvuldig te bestuderen. U  hoeft ons inziens op dit moment echter nog geen beslissingen te nemen en niets te doen. 

WELKE STAPPEN KUNT U MOGELIJK VAN HET STADSDEEL VERWACHTEN?
 
Het Plan van Aanpak geeft de volgende planning aan:
Stap 1. Het stadsdeel heeft een algemene brief gericht aan alle inwoners van Noord, met het verzoek om vrijwillig een huurcontract met het stadsdeel aan te gaan. Volgens juridisch advies over deze brief is het niet nodig om in te gaan op het voorstel van het stadsdeel om een huurcontract te sluiten (brief is niet op naam gesteld en niet aangetekend verzonden). U hoeft niets te doen.

Stap 2. Het stadsdeel gaat grond en water inventariseren. Inmeten van de grond tegenhouden is juridisch niet sterk. Overheidsambtenaren van Bouw en Woningtoezicht, van het kadaster, provincie, Hoogheemraadschap, die zich als zodanig hebben gelegitimeerd en daartoe gemachtigd zijn, zullen hun werk moeten doen. Dit staat los van wie de eigenaar van de grond is. ( U kunt aan de ambtenaren  eventueel vragen een briefje te tekenen dat u onder protest laat inmeten).
Het is van belang ons te laten weten als u merkt dat met stap 2 bij u begonnen wordt.

Stap3. Start opzegging zogenaamde stilzwijgend ontstane mondelinge bruikleenovereenkomst door het stadsdeel en aanbieding van huurcontracten. Hoe sneller wij van u bericht ontvangen, dat het stadsdeel met stap 3 is begonnen, hoe beter.

Let op: Het stadsdeel beroept zich op een mondelinge bruikleenovereenkomst, maar zal het bestaan van zo’n overeenkomst eerst moeten bewijzen!

Verder kan het opzeggen van de volgens het stadsdeel mondeling ontstane bruikleenovereenkomst niet gelijktijdig plaatsvinden met het aanbieden van een huurcontract. Het gelijktijdig opzeggen van de mondelinge bruikleenovereenkomst en de aanbieding van een huurcontract is aanvechtbaar en in strijd met de uitspraak van de rechtbank van 14 februari 2007. Het arrest van het Hof van 8 mei 2003 – waar het stadsdeel zich waarschijnlijk op zal beroepen -, is juridisch niet vergelijkbaar met de onderhavige situatie (zie website WBK voor de uitspraken).

ALS U NIETS DOET TEGEN HET OPZEGGEN VAN EEN ZOGENAAMDE BRUIKLEENOVEREENKOMST

Als een bewoner geen verweer instelt tegen het opzeggen van een zogenaamde bruikleenovereenkomst door het stadsdeel, zal het stadsdeel overgaan tot het aanbieden van een huurcontract. Een contract dient met wederzijds goedvinden tot stand te komen (wilsovereenstemming). In relatie tot de uitspraak van de rechtbank van 14 februari 2007 geeft de rechtbank aan: dat de inhoud van een huurovereenkomst al enigszins duidelijk moet zijn, en dat eerst een proces van onderhandeling nodig is. Gevoerde onderhandelingen kunnen slechts uitmonden in een huurovereenkomst nadat een aanbod van de ene partij is gevolgd door aanvaarding daarvan door de andere partij.

ALS U HET NIET EENS BENT MET EEN GEDWONGEN HUUROVEREENKOMST

Er komt geen contract tot stand als een bewoner het niet eens is met de voorwaarden van het huurcontract. bijv. bepalingen m.b.t. het gebruik en onderhoud van de tuin, de duur van het contract van 1 jaar (kan opgezegd worden), de hoogte van het bedrag (marktconforme prijs- voor tuingrond geen sprake van marktwerking), of als geen rekening wordt gehouden met de ontstaansgeschiedenis.

In een dergelijk geval zal het stadsdeel een ontruimingsprocedure starten (deurwaarder brengt een dagvaarding uit aan bewoner waarin ontruiming wordt geëist). De bewoner voert vervolgens verweer in de procedure, In dit geschil heeft u  een advocaat nodig (advocaat  advies huurcontracten kan wellicht via een verzekering voor meerdere bewoners optreden).

Dat verweer zal, voor zover te voorzien, juridisch inhouden dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en daarom “niet het beoogde resultaat heeft” (betekent dat de opzegging niet rechtsgeldig is). De rechter moet daarbij altijd rekening houden met alle omstandigheden van het geval en de werking van de “redelijkheid en billijkheid”.

Het aangaan van een huurovereenkomst noemt men een rechtshandeling. Indien getracht wordt om een rechtshandeling tot stand te brengen onder dreiging van ontruiming van de tuin, opstallen, beplanting, bomen, zou dit vernietigbaar kunnen zijn (art. 3:44 BW). Het is dus maar de vraag of de rechter ontruiming zal toekennen. Indien het stadsdeel feitelijk gaat ontruimen, zonder dat er sprake is van een rechterlijk vonnis, heet dat eigen richting en dat is streng verboden in ons rechtssysteem.

ONZE TUINGROND IS VERVUILD: KUN JE VERVUILDE GROND VERHUREN?

Wat we kunnen met de toezegging van de portefeuillehouder dat vervuilde grond niet verhuurd zal worden, is op dit moment nog niet zeker. Dat hangt af van de argumentatie van het stadsdeel en het oordeel van de rechter. Voor grond onder water waarop uw steiger is gebouwd geldt in principe hetzelfde. De betaling voor een vlot is geregeld in de precarioverordening. Omdat er al een precarioheffing voor wordt betaald kan daar geen huur voor worden gevraagd.

ALS U EEN BEROEP WIL DOEN OP EIGENDOM VAN UW TUIN

Een beroep op eigendom is in principe mogelijk, maar hangt af van de feiten en omstandigheden van het individuele geval. Voor verkrijgende verjaring van eigendomsrechten door verjaring (20 jaar met de jaren van de rechtsvoorganger) is nodig dat degene die zich op de verjaring beroept, zich duidelijk als rechthebbende, consequent en ondubbelzinnig als ‘houder voor zichzelf” heeft opgesteld. Van belang is dat de tuin (20 jaar) met hekken en hagen is afgezet (bijv. bordje niet betreden- eigen terrein e.d.) en er geen overleg over huur met het stadsdeel is geweest. Inschrijving van het eigendom op naam van de nieuwe rechthebbende kan pas, nadat daartoe een titel verkregen is, dat wil zeggen een uitspraak van een rechtbank of gerechtshof ( als geen appél of cassatie meer mogelijk is). Op basis van die titel kan de notaris een akte opmaken en het eigendom in het kadaster laten inschrijven. Hiervoor hebt u een advocaat nodig.

Een paar bewoners zijn bereid gevonden om een (proef) proces aan te gaan. We zijn nu aan het onderzoeken hoe daar zoveel mogelijk mensen van kunnen gaan profiteren. Als dat helder is, dan ontvangt u daarover bericht. Wij vragen u te overwegen of u mee zou willen doen met procedures of niet. Niet meedoen, betekent vermoedelijk aanvaarden wat het stadsdeel doet en de kosten daarvan betalen. Verder loopt u het risico dat een dan gesloten overeenkomst na enige tijd weer wordt opgezegd of dat men de prijzen wil gaan verhogen. Gaat u de strijd aan, dan is de uitkomst ook niet zeker. Wellicht rolt daar eigendom uit of een ander resultaat dat u geen geld kost, maar zeker is dat natuurlijk nog niet.

INVENTARISATIE DEELNAME AAN PROEFPROCES /COORDINATOREN GEZOCHT

Wij zoeken 1 bewoner per gebied/straat of kade om als coördinator te functioneren. Wij vragen hem/haar te inventariseren welke bewoners bij hem/haar in de buurt zich (al dan niet via hun verzekering) willen aansluiten bij de persoon die het proefproces aangaat. U hoeft zelf niet direct actie te ondernemen, maar u profiteert later wel van de eventueel positieve resultaten. U hoeft uw verzekering nog niet zelf te benaderen (dat gebeurt in latere instantie waarschijnlijk door de advocaat). Vrijwilligers kunnen zich aanmelden via e-mail- centraal contact adres WBK.: wbk@kpnplanet.nl

SAMENVATTEND

1) U heeft alle tijd om zich te beraden. U hoeft zich geen zorgen te maken.
2) Bepaal of u op termijn wilt gaan huren van het stadsdeel of daartegen in beroep wilt gaan en u zich bijvoorbeeld op het eigendom van uw tuin wil beroepen.
3) Kijk waar u verzekerd bent, zoek polisvoorwaarden op en wacht verdere acties van stadsdeel af.
4) Als u merkt dat het stadsdeel stappen onderneemt (er wordt ingemeten of u krijgt een opzegging, een uitnodiging om te komen praten, een nieuw verzoek om in te gaan op het aanbod om een overeenkomst te sluiten, of wat dan ook) laat het dan weten aan het WBK.
5) Wij hebben goede juridische adviseurs, maar kunnen op voorhand uiteraard geen zekerheid bieden. Aan deze brief kunt u dan ook geen rechten ontlenen.

Met vriendelijke groet,        
WBK, 11 juni 2009