Buiten IJ: taxatie grondwaarde gestopt
ligplaatshuur
De meesten zullen zich nog het gedoe herinneren rond de verhoging van de liggelden door het RVOB. Na twee jaar aktievoeren tot in de Tweede Kamer, hebben de samenwerkende woonbootcomité’s in april 2013 geadviseerd verder verzet tegen de tariefverhoging te staken omdat de contractueel vastgelegde taxatieprocedure waarschijnlijk zou uitdraaien op een hogere grondwaarde dan het laatste RVOB bod. Na overleg met verzekeraars bleek dat een gang naar de rechter tot eenzelfde taxatieprocedure zou leiden.
Inmiddels was het tarief voor de meeste woonschepen op het Buiten IJ verlaagd van €12,50/m²/ jaar naar € 9,- voor nieuwe eigenaren. Voor bewoners met lopende huurcontracten een ingroeiperiode van 10 jaar daar naartoe.
Een bootbewoner die toch op taxatie had ingezet heeft na bijna 2 jaar alsnog deze procedure gestaakt, omdat hij aan zag komen dat de te bepalen grondwaarde hoger dreigde uit te vallen dan de € 16,-/m²/jaar die nu voor deze woonboot gevraagd werd.
Vóór 2010 betaalden we Domeinen een m² tarief dat was afgeleid van wat in de direkte omgeving gevraagd werd voor woonboten, tussen de € 5- en €6,-/m²/jaar.
Voor de huurverhoging van 2011 beweerde RVOB aansluiting te hebben gezocht bij sociale (huur)woningbouw. Daar zat veel natte vinger werk tussen van taxateur DZH Zadelhoff, een specialist in kantoorpanden en winkelcentra, die nog nooit woonboten had gedaan.
hoe doet zo’n taxateur zijn werk?
Nou ja, heel gewoon. Je gaat met je rug naar de woonboot staan, kijkt eens naar de bomen in de verte en ook of er dichterbij wat groen staat. Denkt: hier zou ik best wel willen wonen, maar wat zou ik daar voor vragen bij verkoop? Vervolgens zoek je wat vraagprijzen uit het verleden bij elkaar, van woningen in een straal van 10 kilometer in de omtrek; past wat uit de lucht gegrepen rekenfactoren toe en bedenkt zo een prijsje voor de grond onder het water van de ligplaats. Vervuild of niet, dat maakt niets uit.
Vervolgens vraag je de opdrachtgever of die gelukkig is met de gevonden taxatieprijs. Want natuurlijk kan je altijd nog wat hoger of lager gaan zitten met je prijs. Je verhaaltje en rekenfactoren daarop aanpassen is niet zo moeilijk. Dat is nou taxeren.
Op deze manier is ook ooit de prijzenbubbel voor kantoorpanden, winkelcentra en koopwoningen ontstaan. Totdat die in 20011 knapte. Vandaar de vele leegstand en verkochte huizen waarvan de ex-eigenaars met een restschuld op de hypotheek zijn blijven zitten.
In de nu afgebroken taxatiezaak kregen de taxateurs van RVOB de opdracht er een gelijkstelling uit te slepen aan vrije sector woningen. Dat zijn woningen met een kale huur boven € 700,- per maand. Daarmee werd bereikt dat de RVOB huurlingen als 3e taxateur iedere woonbotenspecialist zouden weigeren. Ten arrenmoede heeft de bootbewoner de stekker uit de procedure getrokken. Nog voordat er een bindend taxatierapport geschreven kon worden of dat de rechter een besluit zou vellen.
Hiermee is voorkomen dat er een prijs is gezet naar de nieuwste gelijkstelling van het RVOB. Dit is belangrijk voor woonboot eigenaren in heel Nederland. Aan de andere kant weten we nu ook welke drogredenering het RVOB over 6 jaar gaat gebruiken om een volgende huurverhoging door te drukken.
Maar daarmee houdt het niet op. De gemeente Amsterdam maakt het nog bonter door alleen nog nieuwe ligplaatsen in erfpacht uit te geven, voor een grondwaarde gelijkgesteld aan die voor koopwoningen. Voor de afkoop van de erfpacht in 50 jaar kom je dan algauw op een prijs van € 25,- per m² per jaar.
De nieuwste truc van overheden als eigenaar van water is dus om iedere keer een andere gelijkstelling te kiezen, om daarmee een hogere ligplaatshuur voor woonboten goed te praten. En altijd zijn er commerciële taxateurs te vinden die zich daarvoor laten gebruiken.
prijsopdrijven
In de loop van slechts een paar jaar is zo de grondwaarde voor ligplaatsen van woonboten een heel eind opgeschroefd. Niet door een prijsbepaling die recht doet aan de voor- en nadelen van woonboten, ook niet afgeleid van marktwerking. Wel door de grondwaarde onder de ligplaats van de woonboot nog vóór de taxatie van achter het buro gelijk te stellen aan een steeds duurdere categorie woningen op de kant.
Was het eerst een gelijkstelling aan de vraagprijs voor een ligplaats in de omgeving, daarna werd het -gestapelde- sociale huur en nu de vrije sector. Straks komen ze aan met een gelijkstelling aan de grondprijs voor een vrijstaande koopwoning. De angel voor de taxatieprijs zit in de volkomen arbitraire gelijkstelling.
De achtergrond van deze ontwikkeling is enerzijds het verzachten van de enorme verliezen die de diverse gemeenten na 2008 hebben geleden op hun grondposities. De op de top van de markt ingekochte bouwgrond zal veel meer dan 10 jaar braak blijven liggen. Op een totale waarde van € 14.500 miljoen, moest vóór 2012 al bijna € 6.000 miljoen worden afgeschreven. Adviesburo Fakton verwacht dat hier bovenop nog eens tot € 2.100 miljoen verloren moet gaan, voordat de woningbouw in Nederland weer op gang kan komen.
Anderzijds is het een technokratisch opportunisme om een zo hoog mogelijke opbrengst te persen uit woonbooteigenaars, nu die toch nergens anders meer heen kunnen met hun boot. De diverse staatssecretarissen van Financiën -te beginnen met Jan Kees de Jager- hebben RVOB opdracht gegeven een maximale opbrengst te behalen. De in de markt dalende grondprijs slaat voor woonboten in het tegendeel om, door eenzijdig de gelijkstelling aan woningsoort te veranderen. En ons wordt dan voorgehouden dat bootbewoners de gemeenschap tekort doen door hier niet in te stinken.