Taxatie zwendel

Begin december 2015 heeft de wereldwijde beroepsorganisatie van vastgoed taxateurs (RICS) 15 taxateurs van DTZ Zadelhoff op non-actief gesteld. Dit bedrijf is in Nederland marktleider in taxatie en makelaardij van onroerend goed.

De aanleiding is dat de belastingdienst door een curator is getipt dat taxateurs van dit bedrijf in 2005 en 2007 in opdracht van de koper een uitgaansgelegenheid in Enschede veel te laag hebben getaxeerd. Want na de koop werd datzelfde project in korte tijd voor ruim het drievoudige verder doorverkocht. Dat heeft de belastingdienst inkomsten gescheeld.
In dit geval gaat het om een handeltje tussen twee nogal omstreden vastgoedbazen. Kwam boven bij de afhandeling van een erfenis. Strafonderzoek volgt voor drie taxateurs. Hoe dan ook, er zit een luchtje aan die taxatie.

ligplaats beprijzen
Leuk, maar wat hebben bootbewoners daarmee te maken? Wel, dit DTZ Zadelhoff was de huis-taxateur van voorheen Domeinen, daarna RVOB en tegenwoordig RVB geheten. Op grond van taxaties door toevallig ditzelfde DTZ Zadelhoff in uitgerekend dezelfde jaren 2005 en 2007 zijn de prijzen voor ligplaatshuur op Rijkswater omhoog gejaagd. En andere overheden proberen hun inkomsten hieraan op te trekken.

Nu is vastgoed heel iets anders dan wonen op het water. DTZ Zadelhoff is echter specialist in kantoren en winkelcentra en weet van waterwonen geen bal af. Toen niet, nu niet.
Toch is in 2007 taxateurs van uitgerekend dit bedrijf door het RVOB opgedragen een taxatie te doen. In de opdracht moest gelijkstelling gezocht worden tussen een waterkavel en de grondwaarde van droge bouwgrond boven water, compleet met schone grondverklaring. Maar, zonder dezelfde rechten.

Waarom die gelijkstelling nodig was, is nooit onderbouwd. Logisch, want het lag ook andersom. Dit was zonder meer het uitgangspunt bij RVOB. Jarenlang nauw contact met steeds dezelfde taxateurs kan daar niet vreemd aan zijn. Immers, een hogere waarde voor alle rijksvastgoed straalt af op de rest van de markt. Tenslotte haalt DTZ Zadelhoff daar als makelaar zijn inkomen uit. Dan is het interessant een van je grootste klanten daarvoor warm te maken. En tja, als de klant waar je al zo lang goed mee opschiet je vervolgens gelooft, dan wordt er toch gewoon getaxeerd naar zijn wensen?

Dit soort opgewektheid is uiteindelijk de directe oorzaak geweest voor het knappen van de vastgoedbubbel in 2008. Op een bepaald moment stond een paar jaar later 20% van de kantooroppervlakte leeg. Vastgoed beleggers gingen over de kop. Gemeenten en projectontwikkelaars hebben tot wel 60% op hun grondbank moeten afschrijven.

grondprijs
In het vastgoed wordt door de gemeenten een grondprijs gevraagd die berekend wordt door de gevraagde verkoopprijs van een woning te verlagen met de veronderstelde bouwkosten. Het verschil hiertussen heet de residuele grondwaarde. Die waarde is de prijs die gevraagd gaat worden voor nieuw uit te geven bouwgrond. Uiteraard schommelt zo’n prijs met hoe gek de huizenmarkt zich ontwikkelt en wat de begrotingsproblemen van de gemeente zijn. Op basis daarvan kiest de gemeentelijke vastgoeddienst zijn vergelijkingsmateriaal. Heel veel ruimte voor manipulatie dus.

Om terug te komen op de DTZ Zadelhoff taxateurs, zij moesten in 2007 in opdracht van RVOB de grondwaarde vaststellen van een stuk water waar de gemeente Amsterdam sinds de vijftiger jaren woonboten had gestald.

Daarvoor is toen een vergelijking gemaakt tussen de residuele grondwaarde voor koophuizen op IJburg met die van sociale woningbouw uit de twintiger jaren. Die verhouding werd gelijkgesteld aan de verhouding tussen erfpacht voor nieuwe waterwoningen op IJburg tot de waarde van de grond onder de ligplaats van een woonark in het te taxeren water.
Vervolgens zijn daar een hele batterij nergens mee onderbouwde verrekeningen en aannames op los gelaten. Zoals voor het hebben van een tuin, voorzieningen, de omgeving en andere bijkomende zaken.
Zo rolde er uiteindelijk een prijs uit. Daarvan werd vervolgens bedacht wat een leuke termijn zou zijn waarbinnen die prijs geheel opgebracht moet zijn door de huurder.

Veel natte vinger werk. Heel arbitrair, zeker door de vele aannames, inschattingen en uitgangspunten, die weinig met een transparante taxatie te maken hebben. Maar die wel richting geven aan de inkomsten. Precies dat is taxeren in het belang van de opdrachtgever.

Oorspronkelijk kwam RVOB in 2005 op basis van de eerder toegepaste vergelijkingen op € 17.000,- per jaar uit. Na deze DTZ Zadelhoff taxatie werd dat
€ 100.000,-. Bijna het zesvoudige voor het te verhuren uitwateringskanaal. Nog eens bindend opgelegd ook.
Voor dit plak en knip werk van 3 taxateurs met MRICS accreditatie, werd € 21.384,30 betaald.

ligplaatshuur
Deze in hechte samenwerking met de opdrachtgever aangestuurde taxatie, aangevuld met die van slechts één ark in de gemeente Houten -opgesloten in een slootje bij de Hollandse Waterlinie-, is het hele verhaal gebaseerd dat de ligplaatshuur voor woonboten op rijkswater in het hele land stevig omhoog moest.
Op basis van een grondwaarde toekenning verwant aan die voor de erfpacht berekening, plus op door de opdrachtgever te manipuleren gelijkstellingen.

Voor de ligplaatshuur op rijkswater werd tegelijkertijd ook nog een stelselwijziging doorgevoerd. Geen varabele huren meer, maar slechts drie huurprijscategorieën. Wel heel merkwaardig om dat marktconform te noemen. Voor de indeling van een woonschip in één van deze huurprijscategorieën keken de RVOB vastgoedspecialisten op Google Earth. Dus vanachter het buro. Geen enkel bezoek ter plaatse. De hierbij toegepaste criteria zijn nooit boven water gekomen. Maar soms bleek later onderhandeling over de indeling weer wel mogelijk.

verzet
Uiteraard hebben wij als bootbewoners ons vanaf 2011 landelijk tegen deze gemanipuleerde prijsstelling op rijkswater verzet. Tot drie keer toe zijn we bij de Tweede Kamer terecht gekomen. Onder politieke druk zijn de prijsstelling en nog wat randvoorwaarden afgezwakt. Van de drie huurcategorieën is de middelste helemaal weggevallen. De waarde van de ligplaats -maar in feite de ligplaatsvergunning- is dus altijd aan te sturen en ook nog eens onderhandelbaar.

De conclusie is dat de waarde van de ligplaatsvergunning niet is gebaseerd op welke objectieve waardebepaling dan ook, maar op de waan van de dag. En een flinke dosis verkooppraat. Persoonlijk belang van een taxateur speelt daarbij een grote rol, zoals blijkt uit de huidige schorsing van de ploeg DTZ Zadelhoff taxateurs.

Het is ons als bootbewoners destijds niet gelukt nadrukkelijker over het voetlicht te krijgen dat de hoogte van de gedane taxatie nooit objectief kon zijn, maar het resultaat was van een verworden beroepscultuur. Helaas zitten onze huurcontracten zover dichtgetimmerd dat we ook langs een juridisch traject altijd op een triviale taxatie procedure uitkomen. Maar, let wel, dan slechts tot indeling in een van de door RVOB bepaalde huurcategorieën.

tegenspraken
Dat de belastingdienst de objectiviteit van taxaties nu jaren later wel aanvecht, is opmerkelijk. Curieus ook, omdat zowel belastingdienst als RVB vroeger onder hetzelfde ministerie van Financiën vielen, onder dezelfde staatssecretaris nog wel.
Sinds de laatste regeringssamenstelling is RVB over gegaan naar de Rijksdienst onder Stef Blok.
Duidelijk dat binnen de overheid tegengestelde belangen bestaan over de betrouwbaarheid van taxaties. Dat ook nog eens over taxaties van hetzelfde kantoor. Bij de Rijksoverheid wordt de deugdelijkheid van een taxatie dus afgemeten aan de hoogste opbrengst voor het Rijk. Al weer heel toevallig, dat voormalige directieleden van RVOB nu voor de belastingdienst werken. Zouden ze nu echt niet weten dat ons destijds een kunstje is geflikt?

Overigens, de 15 geschorste taxateurs mogen ook geen aspirant leden meer klaarstomen voor het RICS keurmerk. Zelfs geldt dit voor de voorzitter van de landelijke Taxatie Commissie. Dat is de vakgroep die de waarderingsstandaarden bepaalt, en de normen stelt waaraan de beroepsgroep moet voldoen.

Zo zie je maar, hoe betrekkelijk een door taxatie vastgestelde waarde kan zijn.

Buiten IJ

Zowaar kregen de bewoners van de 14 woonschepen aan steiger 1 op Schellingwoude een brief waarin Rijkswaterstaat (RWS) aankondigt de steiger te laten vernieuwen onder regie van Waternet. Aanleiding is dat een deel van de schepen meer dan 40 meter van een mogelijke rioolaansluitingen ligt en daardoor niet aangesloten hoeven te worden. Tenzij de aansluitpunten dichterbij komen. Die aansluitingen komen nu in de nieuwe steiger, zo is het plan. Dat bewoners voor overleg worden uitgenodigd om hun wensen kenbaar te maken, dat is nieuw. Kom je niet vaak tegen. Alle lof. Een proef zeggen ze zelf.

Al jaren -voor zover bekend al in 1987- schuiven RWS en gemeente de woonbootzaken op het Buiten IJ naar elkaar toe. Steiger 1 had al in 2005 vervangen moeten worden, maar RWS weigerde steevast omdat die niet meer gebruikt wordt door de binnenvaart. Te onhandig om in te varen. Inmiddels heeft RWS landelijk alles afgestoten wat niet direct met scheepvaart te maken heeft. Stelt dus iedere keer weer dat de gemeente een oplossing moet bieden voor woonschepen op rijkswater.

Waarom zou RWS dan nu ineens wel door de bocht zijn gegaan? Het is bekend dat Rijkswaterstaat nagenoeg alle woonschepen uit haar vaarwaters heeft verwijderd. Ook in het hele Noordzeekanaal gebied zijn de woonboten verwijderd of weggepest. De laatst overgeblevene zijn aangeschreven.

Addertje
Een vraag die de bootbewoners voorgelegd werd, was hoe ze het zouden vinden om voor minstens een jaartje naar een locatie buiten Schellingwoude te worden verplaatst. Dit omdat de steiger ernstige vormen van verturving vertoont, waardoor tijdelijk oplappen eigenlijk geen zin meer heeft. Misschien moet de steiger zelfs binnenkort als onveilig worden afgekeurd.

Ja, ja, die kennen we. Maar al te vaak blijkt zo’n tijdelijke oplossing een definitieve te zijn. Zo ook hier. Sorteert RWS hier voor om ook het Buiten IJ vrij te maken van woonboten? Want, als straks de woonschepen toch al weg zijn, hoef je de steiger ook niet te herbouwen. Is dat nog eens kostenneutraal! Toch? RWS heeft zelf beleidsmatig geen enkele plek voor woonboten en dwingt daarmee de gemeente tot een oplossing voor ontbrekende ligplaatsen. Dus toch weer het oude spelletje.

Als andere proefballon liet RWS tussen neus en lippen vallen dat de herbouwde steiger maar heel weinig aangepast kan worden aan wensen van bewoners, omdat de steiger technisch geschikt moet blijven voor geladen vrachtschepen. Ook alweer vasthouden aan het vrijmaken van woonschepen. Met als alternatieve mogelijkheid dat 14 woonschepen van steiger 3 en 4 verplaatst kunnen worden naar 1 als het gelukt is daar genoeg woonschepen weg te krijgen. Daarmee komt dan een oude claim van RWS in vervulling: de helft van de steigers 3 en 4 vrij maken als wachtplaats voor 110 meter binnenvaart schepen.

Daar doen de bewoners dus even niet aan mee.

Buiten IJ: riool, gas en ligplaats veranderen

riool
18 mei is er een voorlichtingsavond door Schoonschip belegd over de voortgang van de rioolaanleg. Vanwege vertraging in de aanleg is de verplichting om op het riool aan te sluiten verlaat naar 1 juli 2016. Met uitzondering steiger 1 in Schellingwoude. Die steiger moet eerst vervangen worden. Dat beweert Rijkswaterstaat in de loop van 2016 te laten gebeuren, maar daar komt nog bericht over. Wel moet per 1 januari 2017 aangesloten worden op het riool.
Schoonschip weigert botweg het moment van aansluiting te versoepelen zodat het kan samengaan met een reguliere werfbeurt.

Komisch was dat werd volgehouden dat het systeem dat nu aangelegd wordt, zich op andere locaties uitstekend heeft bewezen. De aanwezigen werd bijvoorbeeld voorgehouden dat in zijkanaal H het rioolsysteem al volledig functioneert, terwijl de bewoners daar heel iets anders over melden.

Voor degenen die de investering in aansluiting echt niet binnen het jaar kunnen opbrengen, is het zaak een regeling te treffen met degenen bij Schoonschip die over de handhaving gaan.

gas
Liander wil wel gasleidingen aanleggen naar de woonboten aan de Schellingwouderdijk, al was het maar omdat zij een leveringsplicht hebben. Het hoogheemraadschap Noordhollands Noorderkwartier werkt echter tegen, men meent daar dat de dijk teveel verzwakt zal worden. Heel misselijk, want er ligt al een lagedruk gasleiding ter hoogte van steiger 1 tot 2 in de Schellingerwouderdijk, bij 3 en 4 in de straat achter de dijk. En waarom zou een gasleiding wel ondermijnen en een rioolleiding niet?

Voor de Durgerdammerdijk ligt de situatie helaas nog anders. Omdat het een buitengebied heet te zijn, heeft Liander daar geen leveringsplicht. Bovendien ligt daar alleen een hogedruk gasleiding, van waaruit geen gas gedistribueerd kan worden naar kleingebruikers. Toch wordt nog wel bekeken of de aanleg van een lagedruk leiding voor de tot nu toe 7 aanvragers technisch mogelijk is.

ligplaatsen veranderen
Niet alleen bootbewoners, ook betrokken ambtenaren bij de uitvoerende bedrijven zetten als persoon zo hun vraagtekens bij de noodzaak tot verplichte rioolaansluiting op het Buiten IJ. Maar om dan te stellen dat een andere dienst de bewoners tegemoet moet komen is wel heel vrijblijvend. Nooit bepalend voor het beleid.

Toch zijn daarmee enkele bootbewoners op het verkeerde been gezet. Zij denken nu gratis verbetering van de ligplaatsen aan de steigers te kunnen verkrijgen. Ondanks eerdere heftige diskussies hierover in 2014. Dat de ligplaatsen te verbeteren zijn, staat buiten diskussie. Het probleem is wie voor de kosten moet opdraaien.

Daar komt bij dat op het Buiten IJ door huurbaas RVB aan de steigers het zogenoemde lage tarief in rekening wordt gebracht, al dicht bij het hoogste in Amsterdam. Iedere verbetering van de ligplaatsen kan aangegrepen worden om het -nagenoeg dubbele- hoge tarief te eisen, zoals dat in de rest van het land al is afgedwongen op Rijkswater.

Nog maar een paar jaar geleden is er veel werk in gestoken om die commerciële oriëntatie van het RVB te bestrijden. De voorstanders van nieuwe ligplaatsen moeten zich dus afvragen of ze zelf graag de allerhoogste ligplaatshuur in Amsterdam gaan betalen. En weten ze wel zeker dat ze hun buren daar een plezier mee doen?

Ook wordt weer herschikking van de schepen voorgesteld. Zo’n herschikking kan alleen met onderling goedvinden van echt alle betrokken buren. Want iedere bootbewoner heeft op basis van de ligplaatsvergunning uitsluitend recht op de plek die in de vergunning is aangewezen, kan dus geen enkel recht laten gelden op een andere plek. Andersom kan iedereen op ieder moment zijn toegewezen plek weer terug eisen.

Buiten IJ: rioolperikelen

Buiten IJ: rioolperikelen

Na het winterseizoen gaat vanaf half april 2015 de rioolaanleg op het Buiten IJ verder. Hetzelfde  systeem als aan de Johan Muyskensweg, Zijkanaal Hweg en aan de Landsmeerderdijk vertoont gebreken zoals permanent lekkende terugslagkleppen op de inlaat van het riool. Waternet heeft inmiddels op Zijkanaal H extra terugslagkleppen moeten leveren voor montage aan boord. Dit om te voorkomen dat de stront van de buren inplaats van in het riool, op een andere woonboot wordt geloosd.

Alleen al hierom moet de mogelijkheid om direct op het buitenwater te lozen altijd intact blijven.

fgelopen jaar is gebleken dat Schoonschip de verschillende locaties aan het Buiten IJ nooit heeft bezocht. Er worden van achter het buro aanwijzingen gegeven die uitsluitend in de grachten toepasbaar zijn. Bijvoorbeeld is het nooit opgevallen dat verreweg de meeste schepen niet op het waternet zijn aangesloten. Volgens Schoonschip hoeft een schip ook helemaal niet drooggezet te worden om de standpijp aan te passen.

Er wordt botweg geweigerd mee te denken over bescherming tegen schade aan de soms meer dan 40 meter lange afvoerslangen die over de waterbodem komen te liggen. Want, zeggen ze bij Schoonschip, daar is de overheid niet voor.

Ons wordt verteld dat we al sinds 2007 weten dat er aangesloten moet worden op het riool en daarom al in oktober dit jaar moeten aansluiten. Volkomen onzin. Slechts achter een klein deel van de Schellingwouderdijk –en dan nog achter de huizen- ligt een riool, op meer dan 80 meter van de woonschepen, dus gold er helemaal geen aansluitplicht. Pas in 2014 werd bekend gemaakt dat er speciaal voor de woonschepen een nieuw riool zou worden aangelegd. Dus mag pas vanaf die datum gesteld worden dat de schepen aangepast moeten worden.

Uiteraard is de door Schoonschip verplicht gestelde aansluiting al per 15 oktober dit jaar onhaalbaar. Maar gezien de onzorgvuldige voorbereiding en het gebrekkige aangeboden systeem, is het niet meer dan logisch dat:

  1. er door bewoners niet eerder door bewoners geïnvesteerd gaat worden in rioolinstallaties voordat het aangeboden systeem zich overtuigend bewezen heeft;
  2. voor aansluiting op het riool een termijn van 4 jaar na oplevering van een bewezen functionerende rioolleiding wordt aangehouden, opdat de aanpassing binnen het schip kan samenvallen met een reguliere werfbeurt.

dijkverzwaring

Dat de dijk vanaf Het Blauwe Hoofd tot aan de sluis -en verder- getoetst is en plaatselijk te licht bevonden, levert geen uitstel van de rioolaanleg op. Om de paar jaar wordt de dijk getoetst, maar zeker voor 2020 zal er nog niets aan gedaan worden. Op dit moment is het stuk van Hoorn tot aan de kapel van Durgerdam aan de beurt om te verstevigen. De definitieve ontwerpen daarvoor zijn nog niet eens rond.

Buiten IJ: taxatie grondwaarde gestopt

Buiten IJ: taxatie grondwaarde gestopt

ligplaatshuur

De meesten zullen zich nog het gedoe herinneren rond de verhoging van de liggelden door het RVOB. Na twee jaar aktievoeren tot in de Tweede Kamer, hebben de samenwerkende woonbootcomité’s in april 2013 geadviseerd verder verzet tegen de tariefverhoging te staken omdat de contractueel vastgelegde taxatieprocedure waarschijnlijk zou uitdraaien op een hogere grondwaarde dan het laatste RVOB bod. Na overleg met verzekeraars bleek dat een gang naar de rechter tot eenzelfde taxatieprocedure zou leiden.

Inmiddels was het tarief voor de meeste woonschepen op het Buiten IJ verlaagd van €12,50/m²/ jaar naar € 9,- voor nieuwe eigenaren. Voor bewoners met lopende huurcontracten een ingroeiperiode van 10 jaar daar naartoe.

Een bootbewoner die toch op taxatie had ingezet heeft na bijna 2 jaar alsnog deze procedure gestaakt, omdat hij aan zag komen dat de te bepalen grondwaarde hoger dreigde uit te vallen dan de € 16,-/m²/jaar die nu voor deze woonboot gevraagd werd.

Vóór 2010  betaalden we Domeinen een m² tarief dat was afgeleid van wat in de direkte omgeving gevraagd werd voor woonboten, tussen de € 5- en €6,-/m²/jaar.

Voor de huurverhoging van 2011 beweerde RVOB aansluiting te hebben gezocht bij sociale (huur)woningbouw. Daar zat veel natte vinger werk tussen van taxateur DZH Zadelhoff, een specialist in kantoorpanden en winkelcentra, die nog nooit woonboten had gedaan.

hoe doet zo’n taxateur zijn werk?

Nou ja, heel gewoon. Je gaat met je rug naar de woonboot staan, kijkt eens naar de bomen in de verte en ook of er dichterbij wat groen staat. Denkt: hier zou ik best wel willen wonen, maar wat zou ik daar voor vragen bij verkoop? Vervolgens zoek je wat vraagprijzen uit het verleden bij elkaar, van woningen in een straal van 10 kilometer in de omtrek; past wat uit de lucht gegrepen rekenfactoren toe en bedenkt zo een prijsje voor de grond onder het water van de ligplaats. Vervuild of niet, dat maakt niets uit.

Vervolgens vraag je de opdrachtgever of die gelukkig is met de gevonden taxatieprijs. Want natuurlijk kan je altijd nog wat hoger of lager gaan zitten met je prijs. Je verhaaltje en rekenfactoren daarop aanpassen is niet zo moeilijk. Dat is nou taxeren.

Op deze manier is ook ooit de prijzenbubbel voor kantoorpanden, winkelcentra en koopwoningen ontstaan. Totdat die in 20011 knapte. Vandaar de vele leegstand en verkochte huizen waarvan de ex-eigenaars met een restschuld op de hypotheek zijn blijven zitten.

In de nu afgebroken taxatiezaak kregen de taxateurs van RVOB de opdracht er een gelijkstelling uit te slepen aan vrije sector woningen. Dat zijn woningen met een kale huur boven € 700,- per maand. Daarmee werd bereikt dat de RVOB huurlingen als 3e taxateur iedere woonbotenspecialist zouden weigeren. Ten arrenmoede heeft de bootbewoner de stekker uit de procedure getrokken. Nog voordat er een bindend taxatierapport geschreven kon worden of dat de rechter een besluit zou vellen.

Hiermee is voorkomen dat er een prijs is gezet naar de nieuwste gelijkstelling van het RVOB. Dit is belangrijk voor woonboot eigenaren in heel Nederland. Aan de andere kant weten we nu ook welke drogredenering het RVOB over 6 jaar gaat gebruiken om een volgende huurverhoging door te drukken.

Maar daarmee houdt het niet op. De gemeente Amsterdam maakt het nog bonter door alleen nog nieuwe ligplaatsen in erfpacht uit te geven, voor een grondwaarde gelijkgesteld aan die voor koopwoningen. Voor de afkoop van de erfpacht in 50 jaar kom je dan algauw op een prijs van € 25,- per m² per jaar.

De nieuwste truc van overheden als eigenaar van water is dus om iedere keer een andere gelijkstelling te kiezen, om daarmee een hogere  ligplaatshuur voor woonboten goed te praten. En altijd zijn er commerciële taxateurs te vinden die zich daarvoor laten gebruiken.

prijsopdrijven

In de loop van slechts een paar jaar is zo de grondwaarde voor ligplaatsen van woonboten een heel eind  opgeschroefd. Niet door een prijsbepaling die recht doet aan de voor- en nadelen van woonboten, ook niet afgeleid van marktwerking. Wel door de grondwaarde onder de ligplaats van de woonboot nog vóór de taxatie van achter het buro gelijk te stellen aan een steeds duurdere categorie woningen op de kant.

Was het eerst een gelijkstelling aan de vraagprijs voor een ligplaats in de  omgeving, daarna werd het -gestapelde- sociale huur en nu de vrije sector. Straks komen ze aan met een gelijkstelling aan de grondprijs voor een vrijstaande koopwoning. De angel voor de taxatieprijs zit in de volkomen arbitraire gelijkstelling.

De achtergrond van deze ontwikkeling is enerzijds het verzachten van de enorme verliezen  die de diverse gemeenten na 2008 hebben geleden op hun grondposities. De op de top van de markt ingekochte bouwgrond zal veel meer dan 10 jaar braak blijven liggen. Op een totale waarde van € 14.500 miljoen, moest vóór 2012 al bijna € 6.000 miljoen worden afgeschreven. Adviesburo Fakton verwacht dat hier bovenop nog eens tot € 2.100 miljoen verloren moet gaan, voordat de woningbouw in Nederland weer op gang kan komen.

Anderzijds is het een technokratisch opportunisme om een zo hoog mogelijke opbrengst te persen uit woonbooteigenaars, nu die toch nergens anders meer heen kunnen met hun boot. De diverse staatssecretarissen van Financiën -te beginnen met Jan Kees de Jager- hebben RVOB opdracht gegeven een maximale opbrengst te behalen. De in de markt dalende grondprijs slaat voor woonboten in het tegendeel om, door eenzijdig de gelijkstelling aan woningsoort te veranderen. En ons wordt dan voorgehouden dat bootbewoners de gemeenschap tekort doen door hier niet in te stinken.

Buiten IJ oktober 2014

Met elkaar tegensprekende smoezen proberen enkele bootbewoners aan de Schellingwouderdijk achteraf goed te praten dat op eigen houtje Rijkswaterstaat is aangeboden de steigers te herinrichten en in eigendom van de bootbewoners te nemen.
Uit schriftelijke bevestiging door Rijkswaterstaat blijkt dat in overhaaste dadendrang dit aanbod al in april is gedaan. Dus al ver voordat -slechts een deel- van de overige bewoners daarover via e-mail terloops werd geïnformeerd. Onterecht is gesteld dat het toen slechts een voorstel betrof. Tot in juni is nog volgehouden dat er nog niets onherroepelijks was ondernomen.

ondoordacht
Onvoorstelbaar, zulke voorstellen zijn nooit vrijblijvend. Rijkswaterstaat heeft dat inmiddels ook als serieus voorstel opgevat. Want, zoals bekend wil Rijkswaterstaat als beheerder van de hoofdvaarweg die het Buiten IJ is, graag van de woonboten op het Buiten IJ af, maar wel op kosten van de gemeente. Dit is nu eenmaal landelijk beleid voor alle hoofdvaarwegen. Maar al jaren speelt de gemeente het balletje weer terug. Daardoor veranderde er voor bootbewoners op het Buiten IJ al jaren niets. Dan moet je als bootbewoner nodig een aanbod doen om de instanties uit deze impasse te helpen.

De aanleiding voor een en ander blijkt te zijn dat sommigen achteraf gezien teveel voor hun woonboot hebben betaald, of beter gezegd de ligplaats. Maar hoe ze erbij komen dat ze daarom recht hebben op betere voorzieningen? Hoe naïef kan je wel zijn.
Het is zeker zo dat handelaren de prijzen opjagen tot het dubbele en wel meer van hun inkoop. Maar voor die onaantrekkelijke woonboot of ligplaats is destijds wel zelf getekend. Helemaal uit vrije wil. Dat kan en mag je ook nooit op een ander verhalen. Al helemaal niet als zo’n gril ten koste gaat van de buren, van de mede bootbewoners. Tenzij je laaiende ruzie zoekt.

Hoe op dit moment nieuwe steigers met een andere inrichting betaald moeten worden, schijnt echter helemaal geen punt te zijn. Er is een dik boek gevonden met plannen voor de Markermeer en IJmeer. Daarin is gelezen dat er veel veranderd gaat worden: dat de sluizen gaan verhuizen; IJburg wordt heel groot; een extra spoorlijn naar Almere; voor vervangende natuur is heelveel geld uitgetrokken. Dan zal er toch ook wel geld zijn voor nieuwe steigers?

O zeker, in deze tijd van afbraak van de allerlaatste sociale voorzieningen zal Rijkswaterstaat dat zelf al jaren bezuinigt op personeel, onderhoud en verbetering van vaarwegen, vast nog wel een kadootje voor bootbewoners in petto hebben.

onverantwoord
Helaas, nooit geleerd te kijken naar het jaartal van de ontdekte plannen voor de Markermeer: al 30 jaar oud, uit 1984 en inmiddels allang herroepen. Jammer, de vergezichten op de drooglegging van de Markermeer zijn in latere Waterplannen zomaar geschrapt. Zelf is nooit opgevallen dat daarom de oude sluizen 14 jaar geleden zijn gerenoveerd en dat er ook al 19 jaar geleden een nieuwe 200 meter kolk is bijgekomen. Regelrecht in ons eigen uitzicht.
Allemaal gemist zeg. Nog wel door iemand die graag koketteert met zijn universitaire baan. Door zijn vergissing te blijven ontkennen en hoog op te geven over contacten met invloedrijke personen bij Rijkswaterstaat vanuit een Delftse oude-jongens boorrelclub om het allemaal even te regelen, zijn een handvol goedgelovige bootbewoners op het verkeerde been gezet en misleid.

Eigendom van steigers betekent nu eenmaal dat de bootbewoners zelf moeten investeren en is daarmee precies waar we de overheid in zeven jaar steggelen van wisten af te houden. We moesten wel, want voor het overgrote deel van de bootbewoners was het niet te betalen. Ze zouden van hun schip af moeten.

Uiteindelijk zijn pas ter afsluiting van die strijd -nog geen vijf jaar geleden- alle woonschepen op het Buiten IJ permanent vergund, opgenomen in het bestemmingsplan en een eigen adres gekregen in de basis administratie GBA. Dat gaf een grotere rechtszekerheid, zonder extra kosten.
Het zegt de dromers allemaal niets.

Dus ach, waarom zijn we daarna eigenlijk nog een paar jaar lang met het RVOB in de clinch gegaan om de ligplaatshuur verhoging zo laag mogelijk te houden, als we ook dit behaalde resultaat net zo achteloos weer weggooien?

De gevaren van hun strategisch onbezonnen aanbod zien de plannenmakers niet in. Geloven ook niet dat als je nu toch die steigers zelf wilt betalen, je net zo makkelijk naar een andere locatie kan worden gestuurd. Naar een plek die de overheden beter uitkomt. Waarschuwingen daarvoor doen ze af als puur bangigheid.

onbetrouwbaar
Het overgrote deel van de betrokken bewoners is buiten medeweten en achter de rug om meegetrokken in dit onzalig avontuur. Nooit is de moeite genomen om alle buren èn van tevoren èn op zorgvuldige wijze bij de voorstellen te betrekken. Bijeenkomsten van een handvol mensen die op een termijn van twee dagen zijn opgeroepen, mag je natuurlijk nooit presenteren als de algemene vergadering van alle scheepsbewoners. En dan nog, ook zo verschaf je jezelf geen legitimatie om op te treden namens alle bewoners.
De warrige beweringen in de mails waren voor een deel loze kreten en deels pertinent onjuist. Verblind door de eigen wensdromen en de drang tot persoonlijke profilering is er doorgedouwd. Jawel voor de eigen plannetjes, voor het eigen luxe probleem.

Veel erger nog is dat bij de uitwerking van de dromen blijkt dat er binnen het geldig bestemmingsplan te weinig plaats zal zijn voor alle woonschepen die er op dit moment liggen. Daarbij komt dat Rijkswaterstaat al jaren wacht op een mogelijkheid om de ligplaatsen van ongeveer 15 woonschepen terug te vorderen voor de 110 meter beroepsvaart. Wie lost dit probleem voor de uitgestoten bootbewoners op? Wie neemt daarvoor de verantwoordelijkheid?
Niet de plannenmakers, die houden alleen rekening met zichzelf.
Verbetering van de ligplaats voor enkelen is op dit moment en op deze lokatie alleen mogelijk over de rug van andere buren. Zo’n kortzichtigheid is niet slechts onbezonnen, maar puur a-sociaal.

gemeenschappelijk belang
Een botencomité kan alleen gaan voor het gemeenschappelijk belang van de hele achterban. Mag dus nooit medewerking verlenen aan plannetjes die andere mede bootbewoners schade zullen berokkenen. Draagvlak en permanente ruggespraak met zoveel mogelijk betrokkenen, dat horen de sleutelwoorden te zijn bij verantwoordelijk optreden naar overheden en instanties toe.
A-sociale egotrips horen daar niet bij.

tip
Voor wie toch nog een steiger in eigen beheer wenst, de volgende tip: de gemeente biedt eigen ligplaatskavels aan, in erfpacht, direct aan de steiger voor € 110.000,- tot € 150.000,-. Dus voor wie het achteraf toch niet zo bevalt op Schellingwoude: er zijn andere oplossingen.

Het Buiten IJ

Enkele bootbewoners hebben dit jaar bij Rijkswaterstaat laten weten dat zij een andere steigerindeling voorstellen voor de 60 woonschepen tussen sluis en brug. Dit is door Rijkswaterstaat dankbaar omarmd, omdat zoals bekend is, deze instantie van iedere bemoeienis met woonschepen af wil. Het streven is de huidige steigers van woonboten vrij te maken en uitsluitend voor de beroepsvaart te reserveren.

Uit de mailtjes die de initiatiefnemers pas achteraf hebben verstuurd naar hun buren, blijkt dat ze vinden dat bewoners best zelf de financiering kunnen verzorgen voor deze verandering van hun ligplaats.
Onbegrijpelijk, want deze initiatiefnemers woonden er al toen we precies zulke plannen van het stadsdeel moesten tegenhouden. Na moeizame en onplezierige onderhandelingen van 2003 tot in 2009 zijn destijds de opgelegde aanlegovereenkomsten met gedwongen verhuizing à € 23.000 tot € 143.000 afgeschoten.
Als resultaat hebben toen alle woonschepen op het Buiten IJ een ontheffing van het ligplaatsverbod van Rijkswaterstaat gekregen en een ligplaatsvergunning van het stadsdeel. Zoals het al veel eerder had moeten gebeuren.

Een groot aantal bootbewoners vindt het onacceptabel dat over hun hoofd heen plannen worden gesmeed met als gevolg dat ze moeten verhuizen. Ze willen helemaal niet verhuizen en zullen daar ook nooit medewerking aan verlenen.

Velen kunnen het geld niet opbrengen om verandering van steigers zelf te gaan betalen. Nog meer hebben dat er ook niet voor over. De suggestie dat ze daar dan maar fondsen voor moeten werven is een kwalijke grofheid.

Niet weinig buren vinden het onverantwoord dat er zulke plannen naar buiten zijn gebracht die hun belangen schaden. Want, zodra je in gesprek gaat met overheden of een van haar instanties, trek je een doos van Pandora open.
Op dat moment gaat het niet meer om het vrolijk spuien van geheel vrijblijvende ideetjes. Het is een egotrip geworden waarmee je de belangen van alle betrokken bootbewoners om je heen in de waagschaal stelt.

Zeker als je dan bovendien niet goed tevoren op de hoogte stelt van binnen welke bestuurlijke context en de interne tegenstellingen daarbinnen je gaat opereren. Noch wat daarbij te winnen valt in het belang van alle betrokken bootbewoners. Je gaat dan veel te naïef een avontuur tegemoet met onzekere gevolgen.
Want het is een zware onderschatting van de regelzucht, vooroordelen zoals die heersen en de voor bootbewoners strijdige belangen van overheidsinstanties.

Fantasieën zijn altijd mooi, maar bij het naar buiten brengen ligt de grens waar dit ten koste gaat van anderen. Binnen de kortste keren word je door overheidsinstanties gemangeld, door buren onderuit gehaald. Met, als het dan toch fout gaat, voor iedereen konsekwenties die niemand van de bootbewoners ooit gewild heeft.

Duidelijk is dat de onbezonnen voorstellen onvoldoende draagvlak hebben onder de direct betrokken bewoners, maar dat we nu maar moeten afwachten hoe Rijkswaterstaat omgaat met deze dromerijen.

bericht van Schellingwoude en Durgerdam

ombudsman keurt optreden RVOB af
Het rijks vastgoed- en ontwikkelingsbedrijf RVOB legde de bootbewoners in 2011 plotseling een huurverhoging op tot wel meer dan 300% voor hun ligplaats.

De Nationale Ombudsman verklaarde deze herfst de ingediende klachten over het RVOB optreden gegrond en noemde het optreden van RVOB onbehoorlijk.
Het RVOB wordt ook verweten in haar prijsstelling absoluut niet transparant te zijn.

Dat laatste is op zich niet zo verwonderlijk, want er was niet eens geprobeerd een objectieve onderbouwing te leveren. Daardoor konden we al in een vroeg stadium met politieke druk op de Tweede Kamer voor honderden bewoners een lagere huurverhoging voor elkaar te krijgen
Ook de voorwaarden voor huurders van vóór 2011 zijn versoepeld met een ingroei naar de nieuwe prijs met 10 jaar.

Daarnaast wordt het RVOB door de ombudsman berispt omdat het als overheidsdienst van begin af aan overleg met bewonersgroepen uitsloot. Kwalijker vindt de Ombudsman dat onze herhaalde verzoeken om alsnog overleg te plegen gewoon zijn genegeerd, nooit beantwoord. De ombudsman raadt het RVOB aan voortaan de formule voor participatie te hanteren zoals hij die voor overleg met gewone mensen heeft ontworpen.

Leuk allemaal, maar aan de andere kant geeft de Ombudsman ook aan dat het RVOB wel het recht heeft te doen zo als zij heeft gedaan. Alleen de vorm wordt dus bekritiseerd.

Het betekent dat als zich weer eens zo’n geschil voordoet, we in eerste instantie op eigen kracht moeten vertrouwen en niet mogen verwachten dat anderen het voor ons oplossen.

rechtsbescherming
Intussen is in opdracht van de Tweede Kamer het op tamelijk zwakke basis geschreven RIGO rapport verschenen, dat aandringt op meer rechtsbescherming voor bootbewoners. Voor bootbewoners alweer geen opzienbarend advies. Bij de doorgevoerde deregulering voor boot- en woonwagenbewoners in de 90er jaren is even vergeten bootbewoners hun rechten te laten behouden. Dat moet nu dus weer rechtgetrokken worden.

In mei dit jaar is daartoe het overleg met het RVOB opgestart. Afgesproken is toen dat vervolgoverleg zal plaatsvinden zodra Stef Blok -of zijn opvolger als minister van rijksdiensten- een beleidsnotitie over het verhogen van de rechtszekerheid heeft geopenbaard. Uiteraard zal onze inzet daarbij zijn om de huidige dichtgetimmerde wurgcontracten tussen de ligplaatshuurder en het RVOB terug te brengen tot evenwichtiger proporties.

Een tijdelijke complicatie is dat het RVOB per 1 juli 2014 moet opgaan in een nieuw te vormen Rijksvastgoedbedrijf. Een samenvoeging van de Rijksgebouwendienst, Defensie vastgoed en RVOB. De 18 directies worden teruggebracht tot 5. Mogelijk allemaal nieuwe gezichten, dus moeten we waarschijnlijk alles weer opnieuw duidelijk maken.

bericht uit Schellingwoude en Durgerdam juni 2013

inzet
Twee jaar lang hebben we gekoerst op overleg met het RVOB over de door hen geëiste verhoging van liggelden. Met name over het onbehoorlijk uit de pas lopen met de ligplaatskosten in de direkte omgeving en de vele nadelen die onze ligplaatslocatie kent.

Om wat te noemen: de vervuilde ondergrond; de in het begin nog 3 maanden opzegtermijn voor het RVOB; de 3 jaarlijkse prijsherziening; het 6% rendement over de getaxeerde waarde van de grond onder water die RVOB wenst, inplaats van de gebruikelijke 1 à 2% voor grond die niet onderhouden wordt door de verhuurder.

Samen met bewonersgroepen in Utrecht, Spaarndam en bewoners op kleinere locaties verder in het land, zijn de mogelijkheden onderzocht om bij een rechter naar redelijkheid en billijkheid. toekenning te krijgen van onze bezwaren Ook al omdat in 2006 de vergelijking met ligplaats kosten in de omgeving nog redelijk werd geacht door het RVOB. En in 2010 ineens niet meer. En om de vele enormiteiten die de taxateurs hebben uitgehaald waar het RVOB zich in interne stukken op baseert. “bericht uit Schellingwoude en Durgerdam juni 2013” verder lezen

Stand Van zaken SCHELLINGWOUDE maart 2013

Vanaf 15 februari 2013 hebben de eerste bootbewoners antwoord gekregen op hun brieven. De volgorde waarin beantwoord wordt, is willekeurig. Het lijkt erop dat RVOB de tarieven omlaag brengt op € 9 / m². Evengoed nog steeds een onacceptabele verhoging.

Nog steeds levert RVOB niet de onderzoeksrapporten waarop ze haar standpunten baseert en doet daar ook geen moeite voor.

RVOB zendt geen standaardbrief, wel standaard onzin. Zoals dat de beantwoording soms wel 2 jaar heeft geduurd om maatwerk te leveren. Per brief is een antwoord samengeplakt uit een voorraad aan redeneringen die de bezwaren van huurders / bootbewoners afwijzen.
“Stand Van zaken SCHELLINGWOUDE maart 2013” verder lezen