Categorie: Het Buiten IJ

inzet
Twee jaar lang hebben we gekoerst op overleg met het RVOB over de door hen geëiste verhoging van liggelden. Met name over het onbehoorlijk uit de pas lopen met de ligplaatskosten in de direkte omgeving en de vele nadelen die onze ligplaatslocatie kent.

Om wat te noemen: de vervuilde ondergrond; de in het begin nog 3 maanden opzegtermijn voor het RVOB; de 3 jaarlijkse prijsherziening; het 6% rendement over de getaxeerde waarde van de grond onder water die RVOB wenst, inplaats van de gebruikelijke 1 à 2% voor grond die niet onderhouden wordt door de verhuurder.

Samen met bewonersgroepen in Utrecht, Spaarndam en bewoners op kleinere locaties verder in het land, zijn de mogelijkheden onderzocht om bij een rechter naar redelijkheid en billijkheid. toekenning te krijgen van onze bezwaren Ook al omdat in 2006 de vergelijking met ligplaats kosten in de omgeving nog redelijk werd geacht door het RVOB. En in 2010 ineens niet meer. En om de vele enormiteiten die de taxateurs hebben uitgehaald waar het RVOB zich in interne stukken op baseert. Lees verder “bericht uit Schellingwoude en Durgerdam juni 2013”

Vanaf 15 februari 2013 hebben de eerste bootbewoners antwoord gekregen op hun brieven. De volgorde waarin beantwoord wordt, is willekeurig. Het lijkt erop dat RVOB de tarieven omlaag brengt op € 9 / m². Evengoed nog steeds een onacceptabele verhoging.

Nog steeds levert RVOB niet de onderzoeksrapporten waarop ze haar standpunten baseert en doet daar ook geen moeite voor.

RVOB zendt geen standaardbrief, wel standaard onzin. Zoals dat de beantwoording soms wel 2 jaar heeft geduurd om maatwerk te leveren. Per brief is een antwoord samengeplakt uit een voorraad aan redeneringen die de bezwaren van huurders / bootbewoners afwijzen.
Lees verder “Stand Van zaken SCHELLINGWOUDE maart 2013”

RVOB blijft knoeien
In september kwam het RVOB met voor sommigen een nieuw huurvoorstel. Alweer bleek dat de door het RVOB geroemde vastgoed deskundigen de ligplaatslocaties helemaal niet bezocht hebben, in tegenstelling tot hun bewering. Bovendien wordt de gestelde prijs na bijna twee jaar nog steeds niet onderbouwd.
De aangetekende brief met een nieuwe vraagprijs en de bijgevoegde toelichting daarop over de te verwachten verdere procedure, spreken elkaar ook nog eens tegen.
Hoe krijg je het voor elkaar.

RVOB in problemen?
Velen hebben het laatste huurvoorstel afgewezen. Zowel in Amsterdam als in Utrecht, Spaarndam en andere delen van het land.
Er zijn zelfs zoveel tegenvoorstellen ingediend, dat het RVOB er niet meer aan toekomt om nog dit jaar de bezwaren te beoordelen. Schrijft het RVOB.

Zou het RVOB eindelijk ontdekt hebben dat ze zichzelf in de nesten heeft gewerkt met de manier waarop ze de huurprijs wil verhogen?
In ieder geval is dit voor de bewoners weer een slag gewonnen. En daarom een bedankje waard aan iedereen die meewerkt aan het keren van de onfatsoenlijke RVOB oekazes.

Overigens heeft het RVOB helemaal niets te beoordelen. Het gaat om huurcontracten onder privaatrecht en dan moeten huurder en verhuurder tot overeenstemming komen op basis van gelijkheid in onderhandeling.
De minimaal 4 weken uitstel die ze zichzelf toekennen, mag het RVOB gebruiken om te beseffen dat hun wensen meer conceptuele kunst zijn, dan dat het de economische realiteit weerspiegelt. Zoniet, dan gaan we dat alsnog weer eens duidelijk maken.

Na gespecialiseerd juridisch advies op wonen te water en jurisprudentie op huurrecht, hebben we de sterke indruk dat met een beroep op redelijkheid en billijkheid bij de rechter veel meer is te bereiken dan nu akkoord te gaan met de RVOB voorstellen.
Het RVOB stuurt aan de andere kant hoe dan ook aan op taxatie door vastgoeddeskundigen van de grond onder de ligplaats.

tegen taxaties
Inplaats van duistere taxaties staat onze landelijke werkgroep een gang naar de rechter voor. In het verleden zijn er te vaak onvoldoend beargumenteerde vastgoed taxaties gedaan die tot waanzinnig hoge prijzen hebben geleid. Oorzaak daarvan is dat het beroep van taxateur niet beschermd is en dat door taxateurs, in overleg met makelaars, maar al te vaak de wensen van de verkoper worden gevolgd. En ja, een te hoge taxatie levert voor de taxateur een hogere provisie op.

De laatste jaren blijkt dat banken op basis van vastgoed taxaties tijdens de voorbije hoogconjunctuur veel meer hebben uitgeleend dan het vastgoed onderpand achteraf waard blijkt te zijn. In een kwart van de gedane taxaties is het verschil meer dan 10%. Uitschieters met 40% tot 50% afwijking komen ook voor. Bijvoorbeeld de SNS bank is daardoor zwaar in de problemen gekomen.
Pas hierna zijn de toezichthouders De Nederlandse Bank en Autoriteit Financiële Markten wakker geworden en eisen sinds kort meer transparantie bij taxaties. Maar het openen van databestanden als vergelijkingsmateriaal daarvoor, dat wordt tegengewerkt. De voorgestelde beroepscode voor taxateurs is trouwens niet verplicht en blijft dus cosmetisch.

ligplaatskosten in de omgeving
De droomwereld van het RVOB, gebaseerd op de overspannen vastgoedbubbel van vóór 2007, gaat te ver. Beter is te vergelijken met wat andere overheden vragen voor ligplaatsen.
In Amsterdam Noord wordt in 2012 en 2013 op gemeentewater voor een woonboot € 6,- per m² aan ligplaatskosten gevraagd. Met ligrecht voor onbepaalde tijd. Ook worden er op basis van erfpacht -een juridische ramp, maar weer een ander verhaal- waterkavels uitgegeven voor omgerekend € 6,11 per m². Met ligrecht van 50 jaar.
Dat is nog eens wat anders dan de opzegtermijn van een half jaar die wij krijgen van het RVOB. Deze 100-voudige beperking moet ook tot uitdrukking komen in de huur. Net zoals in voorkomende gevallen het verplicht overpad en andere beperkende zaken. Ook de landelijke indeling in drie huurklassen is bizar, nergens op gebaseerd, nergens verantwoord en zeker nooit markconform zoals voorgegeven.

lokkertjes
Staatssecretaris Frans Weekers heeft een lokkertje met een gewenningsperiode van 10 jaar opgevoerd. In augustus heeft het RVOB nog eens een intimiderende brief verstuurd, met het verhaal dat als hun vraagprijs niet geaccepteerd gaat worden, de taxateurs weleens veel hoger uit de bus konden komen. Daaroverheen zijn sommigen in een lagere huurklasse dan in 2011 ingedeeld.

Enkele oudere en enkele gezagsgetrouwe bewoners zijn hierdoor helaas in verwarring gebracht, of zagen er tegenop zich nog langer te verzetten en hebben de laatste voorstellen wel geaccepteerd. Deze bewoners hebben prompt de rekening ontvangen voor achterstallige huur vanaf 1 juli 2011 tot en met 1 januari 2013. Keurig 10% extra voor iedere 12 maanden.

‘nieuwe’ buren
Van iedereen die na 1 juli 2011 op het Buiten IJ is komen wonen, wil het RVOB meteen de door haar bedachte nieuwe huurprijs opeisen. Dat zou betekenen dat er allerlei verschillende huurprijzen worden gerekend voor hetzelfde gebrek aan voorzieningen. Zulk wanbeleid is onacceptabel.
Het RVOB heeft tot nu toe nog niet alle nieuwe bewoners een huurcontract aangeboden. Is kennelijk niet zeker hoe ver ze kan gaan.
Voor bewoners is deze boodschap duidelijk: volhouden!

Half september stroomden de brieven van het RVOB binnen waarin  een huurverhoging met terugwerkende kracht naar juli 2011 is aangekondigd. Hier en daar is de prijs wat verlaagd, maar een serieus waarderingssysteem ontbreekt nog altijd. Afgezien daarvan is de gevraagde speculatieve prijs nog altijd te hoog. In publiekrecht heet dat onbehoorlijk bestuur. In privaatrecht een maatschappelijk onacceptabele prijsopdrijving.

politieke interventie

Het afgelopen jaar hebben we de politiek bestookt met onze argumenten en bezwaren.

Daaruit is voortgevloeid dat huurders een gewenningsperiode aan de nieuwe huur van 10 jaar is verleend. Klinkt leuk, maar het betekent wel dat je wordt vastgelegd op 10 jaar groei naar een verhoogde huur, terwijl sinds oktober 2008 de grondwaarde waarop het RVOB zich zegt te baseren juist drastisch daalt. Al in 2010 hebben gemeenten de waarde van hun grondbanken met 25% afgewaardeerd. Projektontwikkelaars en grote aannemers hebben soms nog meer afgeschreven.

Terwijl de Tweede Kamer een onderzoek naar huurbescherming voor woonboten heeft afgedwongen, weigert het RVOB het resultaat daarvan af te wachten. Wel is inmiddels de niet geoorloofde 19% btw heffing over de huursom ingetrokken.

Na de brief van RVOB begin augustus, waarin staat dat ze ijzerenheinig doorgaat met afdwingen van huurverhoging, zijn vlak voor de verkiezingen weer alle kamerleden benaderd. Weer zijn er vragen gesteld aan de minister. Met de nieuwe Kamer en regering gaan we dus ook weer in de slag.

misleiding

Het RVOB beweert marktconforme prijzen te vragen, maar heeft zich slechts rijk gerekend vanachter het bureau. Op schriftelijke verzoeken door huurders om de prijsstelling te onderbouwen is in anderhalfjaar nog nooit gereageerd. De beweerde onderzoeken blijken nooit te zijn gedaan.

Met een beroep op de WOB zijn stukken boven water gehaald, waaruit blijkt dat de prijsstelling van ligplaatshuur door het RVOB is gebaseerd op slechts 1 taxatie met residuele berekening van de ligplaatshuur voor 1 niet representatieve ark. Dit is aangevuld met de bindende taxatie door vastgoedtaxateurs zonder expertise op waterwonen van een perceel water in Amsterdam ter verhuring aan een lagere overheid en die bijgevolg niet eens betrekking heeft op ligplaatshuur voor woonboten. Beide taxaties zijn van ver voor 2008.

Het blijkt dat RVOB de marktdefinitie misleidend heeft gewijzigd van ligplaatsvergoeding voor roerend goed zoals ook andere overheden die vragen, naar de residuele waardeberekening van onroerend goed voor koopwoningen, die zij vervolgens weer gelijkstellen aan sociale woningbouw. Daarbij wordt bovendien een uit de lucht gegrepen 6% rendementsnorm ingevoerd over die vermeende grondwaarde, inplaats van over gedane investeringen. Komisch, want er zijn nauwelijks investeringen gedaan. Dat is waar, maar ja, dan kan je ook geen rendement eisen.

ongerijmdheden

• RVOB geeft voor de grondwaarde te bepalen, maar beprijst in feite de ligplaatsvergunning die bewoners met veel gesteggel van andere overheden hebben los gekregen en RVOB poogt nu de waarde daarvan te incasseren.

• RVOB maakt misbruik van haar monopoliepositie bij verhuur van Rijkswater voor woonboot ligplaatsen. Want lagere overheden hebben met hun bestemmingsplannen heel Nederland dichtgetimmerd. Met een woonboot zonder ligplaats kan je nergens meer heen.
• RVOB blijft in gebreke bij beheer en onderhoud van de ligplaatsen. Beide moeten in voorkomende gevallen door andere overheden gedaan worden
• Vanaf juli 2012 worden er waterkavels voor roerend goed in erfpacht voor 50 jaar uitgegeven in het Johan van Hasseltkanaal in Amsterdam Noord. De prijs komt op € 6,11 per m2 per jaar.

Eveneens vanaf juli 2012 zijn zelfbouwkavels uitgegeven voor vastgoed in erfpacht voor 50 jaar op Zeeburg in Amsterdam. Voor een gemiddelde prijs van € 42,- per m2 per jaar.

Dit geeft het aktuele marktconforme verschil aan in prijs tussen een waterkavel voor roerend goed, vergeleken met de droge bouwrijpe grond met schone-grondverklaring: 1 op 7. Aanmerkelijk anders dus dan het RVOB voorspiegelt.

• RVOB houdt strikt vast aan een opzegtermijn voor de ligplaats met een half jaar. Vergeleken met de rechten die verleend worden in erfpacht voor 50 jaar, moet dan 1% daarvan voldoende vergoeding zijn. En zeker niet de gevraagde 150% tot 380%. Dit maakt ook duidelijk dat we nu al veel teveel betalen dan een marktconforme prijs!

hoe verder

Iedere huurder moet binnen 4 weken na dagtekening van de RVOB brief een schriftelijk -eventueel aangetekend- antwoord gestuurd hebben, anders is men automatisch akkoord met de door RVOB eenzijdig vastgestelde nieuwe prijs.

We raden daarom iedereen aan het RVOB voorstel te weigeren. Vele argumenten daarvoor zijn in de vorige bewonersbrieven terug te vinden. Bovendien kan iedereen er waarschijnlijk zelf nog wel een paar bedenken.

1. In eerste instantie gaat het er nu om RVOB nog eens uit te nodigen haar prijsstelling te herzien. De argumenten daarvoor worden in een voorbeeldbrief rondgestuurd.

2. Naar eigen zeggen zal RVOB daarna binnen 6 weken reageren met een nieuw bod.

Let op: RVOB blijft dan nog steeds vasthouden aan haar nieuwe indelingstelsel met de 3 huurklassen van €9,-, €12,50 of €16,- per m2 per jaar!

 

3. In tweede instantie zal dus ook dat bod van RVOB onvermijdelijk door de huurder geweigerd worden, waarna het RVOB de rechter gaat vragen om een bindende taxatie van de waarde van de grond onder de ligplaats op te leggen.

Hoe die rechtszaak wordt aangespannen en hoe die betaald gaat worden, zoeken we op dit moment nog uit. De rechtsbijstand Het Anker van EFM en Oranje wordt al benaderd. Wie elders verzekerd is, moet nakijken of daar een rechtsbijstandverzekering aan vast zit. Een al door ons ingevoerde bootjesadvocaat gaat de zaak doen. Geen advocaat die geleverd wordt door een rechtsbijstandverzekering.

In verband met de behandeling op 22 maart 2012 in de Commissies Financiën en Binnenlandse Zaken van de brief van staatssecretaris Weekers dd. 2 februari 2012 aangaande het ligplaatshuurbeleid voor woonboten op Rijkswater drie dagen tevoren nog een korte samenvatting voor Tweede Kamerleden, aansluitend op die van 7 maart 2012.

betreft:  ligplaatshuur woonboten        2011-2012 32 730

Voor zijn verslaglegging aan uw commissies is de staatssecretaris van Financiën kennelijk onvolledig geïnformeerd, waardoor zijn antwoorden helaas te kort schieten, tegenspraken vertonen en op bootbewoners overkomen als onbehoorlijk bestuur.

1.

De brief van de heer Weekers meldt dat RVOB huurverhoging af wil dwingen, maar:

Overleg met zowel de afzonderlijke huurders, als met vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties is en wordt geweigerd, ondanks dat het privaatrechtelijke overeenkomsten betreft;
Kan geen onderbouwing door eigen onderzoek overleggen;
Ontbeert kennis van de bestuurlijke status van wonen op het water.

2.

Op opportunistische gronden wijzigt RVOB  inhoudelijk wat marktconform is. Met deze kunstgreep wordt de hoogte van de huur van water voor een ligplaats van een woonboot gelijkgesteld aan de erfpacht canon voor  droge, bouwrijp opgeleverde schone grond voor vastgoedontwikkeling. Echter, de daarbij behorende rechten worden geweigerd. Bovendien wordt een ondoorzichtig stelsel van huurklassen ingevoerd.

3.

RVOB beroept zich op niet representatieve vastgoed taxaties van ver vóór het instorten van de vastgoedmarkt. De aangehaalde taxateurs ontberen helaas iedere expertise op wonen op het water. Dezelfde taxateurs zijn wel medeverantwoordelijk voor de ernstige overwaardering op de vastgoed markt. Negeert volkomen de ontwikkelingen van de laatste jaren op zowel de roerendgoed- als vastgoedmarkt.

4.

RVOB maakt misbruik van haar exclusieve marktpositie als verhuurder op Rijkswater en de wetenschap dat er binnen Nederland geen vervangende ligplaatsen uitgegeven worden.

5.

Oplossing:

• De samenwerkende bewonersgroepen bieden aan in overleg tot een transparante en marktconforme systematiek te komen die door alle partijen gedragen kan worden.
• Daarvoor is naast overleg met de ontvanger van huurpenningen ook de inbreng van beleidsmakers op het gebied van wonen wenselijk

In verband met de behandeling in de Commissie Financiën van de brief van staatssecretaris Weekers dd. 2 februari 2012 aangaande het ligplaatshuurbeleid voor woonboten op rijkswater boden wij op 7 maart 2012 een overzicht van argumenten aan om naar Tweede Kamerleden toe te gebruiken.

betreft:  ligplaatshuur woonboten        2011-2012 32 730

Voor zijn verslaglegging aan uw commissie is de staatssecretaris van Financiën kennelijk onvolledig geïnformeerd, waardoor zijn antwoorden helaas te kort schieten, tegenspraken vertonen en op bootbewoners overkomen als onbehoorlijk bestuur.

1. RVOB weigert te communiceren met haar privaatrechtelijke huurders.

Dat het RVOB na een eerste verkennend gesprek op 17 januari 2012 weigert verder te praten met vertegenwoordigers van de samenwerkende bewonersgroepen, is ons nooit bericht. Leden van uw commissie hebben ons dat moeten melden, waarvoor onze dank.

Vele bewoners hebben zelfs na meer dan een jaar nog nooit antwoord gekregen op hun verzoeken om informatie naar aanleiding van het voornemen de huren te verhogen. Verzoeken om inzage in onderliggende documenten en onderzoeken zijn door het RVOB nooit ingewilligd.

Uit interne stukken van RVOB blijkt dat op voorhand besloten is niet met bootbewoners in overleg te gaan over de voorgenomen huurverhoging.

2. RVOB weigert de noodzaak van huurverhoging aan te tonen.

Tijdens ons eerste verkennend gesprek kwam op meerdere vragen van onze kant om verduidelijking over het RVOB beleid geen antwoord, zonder dat verder te beargumenteren. Het bleek dat er meerdere misverstanden heersen ten aanzien van wonen op het water, ten aanzien van vergunningenstelsel en de gestapelde bevoegdheden van diverse andere diensten en bestuursorganen daarbij.

Het RVOB gaf aan op dit terrein een gebrek aan expertise te hebben, maar toonde tegelijkertijd geen behoefte aan verheldering, ondanks ons aanbod daartoe. Maatschappelijke vooroordelen vertroebelen een professionele meningsuitwisseling.

3. RVOB hanteert drogredenen voor huurherziening.

Verklaart niet geïnteresseerd te zijn in de gevolgen voor bewoners van huurverhogingen tot aan 400%, omdat inkomenspolitiek niet haar taak is. Levert geen enkele tegenprestatie die zo’n forse verhoging rechtvaardigt. Maakt misbruik van haar monopolistische marktpositie op Rijkswater en de omstandigheid
dat er binnen Nederland geen ligplaatsen als alternatief voorhanden zijn. Geeft voor dat al jaren een inhaalslag nodig is, terwijl in 2010 nog voor de rechter is verklaard dat de tot dan gevraagde huren wel degelijk marktconform tot stand zijn gekomen. Verandert de definitie van wat marktconform is naar eigen believen. Gaf meerdere malen aan zich te baseren op onderzoek, dat na opvragen niet bleek te bestaan.

Pas een halfjaar na aanzegging van huurverhoging  is midden 2011 een vastgoed taxateur zonder expertise op waterwonen ingehuurd om het ingeslagen beleid te bekrachtigen. Voert als rechtvaardiging voor huurverhoging slechts 1 niet representatieve taxatie van een woonark op. Alsmede de verhuring van een water aan een lagere overheid.

De Nederlandse Bank waarschuwde onlangs nog begin februari 2012 nadrukkelijk dat in voorgaande jaren
te hoge speculatieve taxatiewaarden zijn gehanteerd, die waarschijnlijk tot een nog zwaardere vastgoedcrisis gaan leiden.

Het Nivra -vakorganisatie van accountancy-  benadrukte recent dat binnen de accountancy uitkomsten van taxaties nooit klakkeloos geaccepteerd dienen te worden.

4. RVOB tracht huurverhoging af te dwingen.

• RVOB verlangt daartoe bindende taxaties, nota bene nog zonder dat het onder privaatrecht contractueel vastgelegd overleg met huurders is gevoerd.
• Wenst landelijk een indeling in 3 huurklassen in plaats van een marktconforme huurprijs gebaseerd op het specifiek te verhuren object.
• Eist de vermeend betaalde goodwill op van de door een bestuursorgaan verstrekte ligplaatsvergunning, door deze waarde toe te rekenen aan de grond onder water van de verhuurde ligplaats.
• Daarbij is het RVOB nergens bevoegd ligplaatsvergunningen af te geven. Evenmin Rijkswaterstaat voor zover deze dienst het Rijkswater beheert.
• Bij haar berekening hanteert RVOB foutieve aannames van bouwprijzen, bovendien als benchmark vraagprijzen in plaats van werkelijk gerealiseerde transactiewaarden.
• Miskent in haar aannames de wel zeer grote veelheid aan bouwwijzen van woonboten, respectievelijk  woonarken, waardoor de gedane gelijkstellingen iedere realisme ontberen.

5. RVOB gebruikt valse argumenten om huurverhoging door te voeren.

De definitie van wat marktconform is, is uit opportunisme door het RVOB gewijzigd van water als ligplaats voor roerend goed, naar droge, bouwrijp uitgegeven schone grond voor vastgoed. RVOB negeert daarbij de werkelijke marktontwikkelingen ten aanzien van de grondwaarde in de laatste 3 jaar:

Die grondwaarde is niet gestegen, maar sinds 2008 juist ingezakt:

• Lagere overheden hebben alleen in 2009 al 20% moeten afschrijven op de residueel berekende waarde van hun grondbanken;
• Projectontwikkelaars hebben over 2011 blijkens  jaarverslagen 12% tot 20% afgeschreven op hun grondposities.

De verlaging van vastgoedwaarden is terug te zien in de ingestorte  markt voor koopwoningen en de 18% leegstand van kantoorgebouwen.

In de vastgoedmarkt wordt bij monde van de bestuursvoorzitter van vastgoedtaxateur DTZ Zadelhoff -die eerder voor het RVOB prijsopdrijvende taxaties uitvoerde en afgelopen zomer op verzoek van Weekers achteraf de wensen van het RVOB onderbouwde uitdrukkelijk bevestigd dat een waarde wordt bepaald op grond van de verwachtte huuropbrengsten en niet -zoals RVOB dat doet- de huur afgeleid van een veronderstelde waarde.

RVOB baseert zich op de erfpachtcanon voor schone bouwgrond voor koopwoningen.

• Hanteert daartoe ter gelijkstelling onjuiste aannames en discutabele verrekenfactoren, die zelfs niet onderbouwd zijn;
• Weigert te verdisconteren dat de ligplaats voor woonboten al met een half jaar opgezegd kan worden, inplaats van minstens 50 jaar bij erfpacht;
• Zonder dezelfde overige rechten van erfpachters toe te kennen aan bootbewoners;
• Zonder droge bouwgrond te leveren;
• Zonder schonegrond verklaring af te kunnen geven;
• Zonder enige investering gedaan te hebben;
• Zonder enig beheer te kunnen voeren.

Daarbij is erfpacht op water de laatste jaren zowel juridisch als bestuurlijk afgeschoten.

De hoogte van de huur van water voor een ligplaats van een woonboot gelijkstellen aan de erfpacht canon voor  bouwrijp opgeleverde droge grond is dus buiten de orde.

De door het RVOB gepretendeerde aansluiting bij sociale woningbouw voor verhuur van water als ligplaats voor een woonboot, heeft bovenal propagandistische waarde en geen inhoudelijke.

6. RVOB spiegelt een stelselwijziging voor als huurherziening.

Onder het mom van huurprijsherziening wordt een stelselwijziging in 3 arbitrair ingestelde huurklassen doorgevoerd. Dit gaat voorbij aan alle situationele factoren die de waarde van een ligplaats kunnen bepalen en kan daarom per definitie nooit marktconform zijn.

Deze stelselwijziging is nooit contractueel overeengekomen met de  huurders.

7. Aanbod.

Als bewoners zijn wij altijd bereid om in overleg te komen tot een huurstelsel gebaseerd op een transparante en marktconforme systematiek.

Daartoe bieden naar onze overtuiging de liggelden zoals geheven voor de 9.000 woonboten op water in eigendom van andere overheden alsmede de pachtprijzen van ongebouwde agrarische grond voldoende benchmark.

Om tot een meer afgewogen inpassing van wonen op het water te komen, is het wellicht raadzaam om hier ook  beleidsmakers op het gebied van wonen bij te betrekken, in plaats van alleen de ontvanger van huurpenningen. Dit omdat bij de gelijkstelling van wonen op het water met dat op de wal, de huurbescherming voor wonen op het water nog steeds niet is geëffectueerd.

8. Verzoek.

Op grond van deze argumenten verzoeken wij u het RVOB voornemen -zoals verwoord door staatsecretaris Weekers- om tot verhoging van de liggelden voor woonboten op Rijkswater over te gaan door middel van gedwongen taxaties, niet toe te laten.

Dit op z’n minst om het geschokte vertrouwen van burgers in onze overheid te herstellen.

Maar bovenal om in plaats van de confrontatie aan te gaan, in onderling overleg tot een voor alle partijen aanvaardbare regeling te komen.

Mochten er nog vragen leven over deze wel zeer specifieke materie, dan zijn wij graag bereid mondeling een nadere toelichting te geven.

Pas na een half jaar, eind oktober, heeft staatssecretaris Frans Weekers de tweede serie kamervragen beantwoord die al een half jaar eerder gesteld waren. Dat kwam zo.

Rijks vastgoed- en ontwikkelingsbedrijf RVOB had met veel poeha eind 2010 aangekondigd dat ze de hoogte van de ligplaatshuur landelijk onderzocht had. En oh wonder, de conclusie was toen dat de huurprijs ver was achtergebleven. Daarom moest de huur omhoog, zo heette het.

oplichting
Heel treurig voor het RVOB, maar dat rapport willen ze niet leveren. Kunnen ze ook niet leveren. Het bestaat ook niet eens. Met de natte vinger is er maar wat beweerd. Dat krijg je ervan als het wettelijk toezicht op taxateurs is opgeheven, zoals gebeurde in 2010.

Grote truc. Staatssecretaris Frans Weekers geeft DTZ Zadelhoff, bekend projectontwikkelaar van winkelcentra en grote kantoorgebouwen, in juli 2011 alsnog opdracht het gewenste rapport te fabrieken. Zoals gewoonlijk in de vastgoed wereld wordt de opdrachtgever naar de mond gepraat. Ook al hebben ze geen snars verstand van wonen op het water en nog nooit een woonboot bemiddeld.
En de staatssecretaris babbelt vervolgens alle leugentjes van zijn dienst vrolijk na.

Weekers beweert dus dat een ligplaats gelijkgesteld moet worden aan sociale woningbouw. Doet alsof onze woonboten van hem gehuurd worden. Zegt dat de grondprijs -ja inderdaad, onder water en vervuild- even hoog is als voor droge bouwgrond met schone-grond-verklaring voor een koopwoning. Heeft die wartaal nog niets met sociale woningbouw te maken?

Nu heeft Weekers weliswaar als taak zo veel mogelijk belasting te innen, hij hoort wel te weten dat gemeenten de laatste drie jaar op de grondprijs minstens 20% moesten afschrijven, waardoor de woningbouw in het hele land is stil gevallen. Maar nee hoor.

Ook wordt ons voorgehouden dat op de grondwaarde onder de ligplaats 6% rendement gehaald moet worden. Maar waarom? In de sociale woningbouw wordt in 50 jaar afgeschreven, dat is slechts 2% per jaar. Evengoed raar allemaal. Want er is door het Rijk niets geïnvesteerd in het ligplaatswater, al minstens dertig jaar niet gebaggerd! Ook niet van plan het wel te doen.

Kent iedereen nog het gedram van het stadsdeel Noord in 2005? Wij deden de overheid tekort door ligplaatsvergunningen op te eisen, zonder daar apart voor te betalen. In het Zadelhoff rapport staat weer dezelfde onzin met als bron, jawel, nota’s van de gemeente Amsterdam. Niet zo verwonderlijk. Een in Amsterdam Noord gedetacheerde juridisch medewerker en nog wat ambtelijke woonbootbestrijders weerden zich destijds driftig in de discussies om erfpacht en aanlegovereenkomsten voor woonboten in te voeren. Mooier nog: de experimentele en niet meer herhaalde erfpachtuitgifte van waterkavels op IJburg wordt door Zadelhoff in opdracht van het RVOB weer als maatgevend opgevoerd.

Nog een leuke: Zadelhoff heeft grote verhalen over ligplaatslocaties door het hele land. Zo geplukt uit teksten op makelaarssite Funda, maar is nog nooit op Schellingwoude wezen kijken. Naar hun eigen opgave is in Vreeswijk zelfs een wijkje sociale woningbouw uit de 50er jaren bestudeerd, vreemd genoeg geen water te bekennen, maar dat zal ons gebrek aan inzicht wel zijn.

Tamelijk beperkt -en daarmee dom- baseren de Register Taxateurs zich alleen op arken met betonnen bak. Omgevingsfactoren, daar is niet naar gekeken. Ook niet naar hoe de rechtspositie is. Op het Buiten IJ kunnen we bijvoorbeeld zomaar aangezegd worden binnen 6 maanden op te hoepelen. Precies dat wil het RVOB zo houden.

Heel brutaal is dat Weekers stelt dat er voor het Rijk een inhaalslag nodig is. Zijn ogen zijn geopend door een voor ligplaatshuur bindende rechtelijke uitspraak op € 25,74 / m² als prijs per jaar voor een waterkavel, zegt hij. Bij de betrokken bewoners op die locatie totaal onbekend en ook in de database van uitspraken is het niet terug te vinden.
Idioot is vervolgens dat bij het RVOB slechts drie verschillende tarieven voor ligplaatshuur mogelijk zijn: € 9,- per m², € 12,50 /m² of € 16 /m². Ongezien, alleen vanaf Google Maps en vanachter het bureau ingedeeld. Dat heet tegenwoordig gecertificeerd taxeren.

misleiding
Een grote vergissing van Weekers en zijn ambtenaren is dat ze volhouden dat het water waar een woonboot in ligt veel geld is waard geworden. Typisch de redenering van projectontwikkelaars en grootgrondbezitters. Ze trekken de aangenomen bouwwaarde van een woonboot af van de vraagprijs van die woonboot en beweren dan dat het verschil de waarde van de grond is. Dus voor hen. Om te beginnen kloppen daarbij de aangenomen bouwprijzen in de gemaakte sommen al niet. De veronderstelde verkoopprijzen ook niet, omdat de werkelijke verkoopprijs altijd lager ligt dan de vraagprijs, waarvan klakkeloos aangenomen wordt dat die ook betaald wordt.
Om vervolgens de waarde van de ligplaats te taxeren worden allerlei verhalen opgehangen die moeten doen geloven dat die ligplaats gelijkstaat aan een huurwoning. Kunstig, daar niet van. Maar het blijft wartaal. Een ligplaats wordt niet met woonboot gehuurd, een woonboot is eigendom van de huurder.

Dat woonboten sinds de 70er jaren duurder zijn geworden is voor een deel het gevolg van het landelijk doorgevoerde publiekrechtelijk woonbootje pesten. Bestemmingsplannen en verordeningen hebben alles dicht getimmerd. Nergens in Nederland kan je meer met een woonboot liggen zonder verplicht te zijn een vergunning te kopen van vorige vergunninghouders.
Door die kunstmatige schaarste is in de loop der tijd bij verkoop van de woonboot enige goodwill gevraagd en verkregen voor de met moeite verworven vergunning. Een vergunning die vaak opnieuw tegen de overheid verdedigd moest worden.
Daarmee heeft niet het water meer waarde gekregen zoals Weekers dat wil. Het is dus ook niet aan hem om die waarde privaatrechtelijk af te romen. Ook niet aan de overheid die de vergunningen afgeeft, want de pogingen uit het verleden om aanlegovereenkomsten af te dwingen zijn door de rechter afgeschoten. Zulk sleutelgeld is dus nog altijd verboden.

Dat een gecertificeerd register-taxateur van Zadelhoff met de titels MRE MRICS RT toch de misleiding in stand houdt dat erfpacht op het water mogelijk is, geeft de bedenkelijke kwaliteit van deze vastgoed jongens aan.
Hun mondelinge opdracht was duidelijk om alle smoezen op een rij te zetten om langs de achterdeur een prijs op het nivo van erfpacht onvermijdelijk te laten lijken. Maar ja, waarom zouden we daar intrappen.

Hoe het zit met dat rapport zelf van Zadelhoff? Dat krijgen we niet van het RVOB. Ze houden daar niet van bemoeienis door opstandig woonbootvolk. Dus alleen verkrijgbaar na een beroep op de WOB. Natuurlijk staat Zadelhoff voor paal zodra dat rapport op straat ligt.

kamerdebat
Door al deze verdraaiingen voelen de bootbewoners zich zwaar opgelicht. Een lawine van mailtjes, twitters en brieven is door de bewoners over kamerleden uitgestort. Weken lang. Net zoals begin dit jaar is georganiseerd. En ja, dat hielp. Er werd half november een nieuw kamerdebat gevoerd.
Met 90 bootbewoners uit het hele land zijn we naar Den Haag gegaan. Om te benadrukken dat er echt iets mis is. De bewaking was daar ook al bang voor en hield ons met 5 man scherp in de gaten. Overdreven, want de reddingvesten en -boeien mochten niet eens mee naar binnen.
Er werden drie moties ingediend met wisselende ondersteuning. De één beter dan de ander. Jammer genoeg raakte geen waar het precies om gaat. Niet zo verwonderlijk, de woonbootmaterie is voor buitenstaanders inderdaad heel ingewikkeld door de vele tegenspraken en uitzonderingen op de gebruikelijke wet- en regelgeving.
De staatssecretaris heeft beloofd een brief aan de Kamer te schrijven over wat hij nu van plan is.

Hoe het met de moties afloopt is nog niet duidelijk op het moment dat dit geschreven is. Er over gestemd is er alvast niet omdat ze allemaal zijn aangehouden. Staatssecretaris Weekers wil eerst weten wat de regeringsfracties gaan doen voordat hij zijn brief aan de Tweede Kamer schrijft.
Eind november zijn namens de samenwerkende bootbewonersgroepen nog gesprekken gevoerd in Den Haag. Daarop zijn alle fracties, woordvoerders en ook Frans Weekers nogmaals aangeschreven met onze bezwaren en de eis dat overleg wordt geopend. De moties kunnen daarop worden aangepast.
In afwachting van het vervolg is op dringend Haags verzoek toegezegd de achterban te vragen om een pauze in te lassen in het twitter en mail bombardement. We zijn benieuwd wat hier tegenover komt te staan. Maar overleg met het RVOB zal er hoe dan ook komen.

andere wateren
Er zijn nu eenmaal beroepsgroepen die altijd het leven van bootbewoners blijven verzuren. Het is niet anders.
Als het het RVOB nu zou lukken om de ligplaatshuur op Rijkswater te verhogen, gaan andere overheden zoals provincie, waterschappen en gemeente of stadsdelen snel volgen. Dat zie je al aan het door Zadelhoff herkauwen van de anti-woonboot popaganda uit de discussienota van het Projectbureau Wonen op het Water van Amsterdam uit 2005.
Deze geldschraperij van het RVOB gaat alle bootbewoners aan, ook die op gemeente-, provincie-, of waterschapswater.

De gevolgde valse argumenten en onzuivere redeneringen moeten worden afgestraft in het belang van alle bootbewoners in Nederland.

De verhoging van de ligplaatshuur op rijkswater is voor dit jaar afgewenteld voor de bewoners die al langer een contract hebben lopen. De 19% BTW over de huur is zelfs vervallen. Voor recreatieschepen en drijvende toestanden waar niet op gewoond wordt, werd buiten de jaarlijkse inflatiecorrectie geen verhoging gevraagd.

Maar nieuwe eigenaren die een woonschip kochten, kregen van het RVOB een contract waarin wèl een hogere ligplaatshuur is vastgelegd. Daarbij wel het verhaal dat over de verhoging nog overleg wordt gevoerd. Het eventuele teveel betaalde zal dan worden teruggestort.

Met verhoging van de huur voor nieuwe eigenaren van woonboten wordt dezelfde tactiek gevolgd die ook huisjesmelkers en zelfs de woningcorporaties toepassen. Na geslaagde huurakties wordt nieuwe bewoners ijzerenheinig een verhoogde huurprijs voorgeschoteld. Een nieuwe eigenaar staat dan voor de keus: graag of niet. Omdat er nauwelijks alternatieve ligplaatsen voor een woonschip voorhanden zijn, maakt het RVOB feitelijk misbruik van haar machtspositie.

De verhoogde huren op rijkswater mogen natuurlijk geen voorbeeld zijn voor andere overheden om ook op hun water ligplaatshuren of precario te verhogen. Duidelijk is dat we nog een appeltje te schillen krijgen met het RVOB. Voor de verhoging zelf zijn alleen valse argumenten opgevoerd. Het gaat domweg om geld schrapen.

Aan de andere kant zat het RVOB zelf ermee dat na 5 maanden de staatssecretaris nog steeds zo’n 30 kamervragen over de huurverhoging voor woonschepen moest beantwoorden. Die beantwoording is inmiddels afgerond, maar de Kamercommissie heeft de beantwoording nog niet geagendeerd. Vooral de vragen van VVD en SP zijn indringend. De leiding op het Ministerie van Financiën heeft het veel te druk gehad met de extra bezuinigingen voor de miljoenennota, het goedpraten van de tientallenmiljardensteun aan banken via het Europese noodfonds en Griekenland en andere zaken zoals het onmogelijk maken van identiteitsfraude met toeslagen.

De vragen aan het ministerie van Binnenlandse Zaken over huurbescherming zijn nog niet beantwoord. Bij het RVOB wordt gesteld dat huurbescherming voor woonschepen nog steeds een brug te ver is.

Het RVOB heeft de huurverhoging op rijkswater voor 2011 ingeboekt op gemiddeld € 900,- per jaar per woonschip. Totaal € 850.000,-. Dat totale bedrag is natuurlijk een peulenschil vergeleken met de taak voor collega’s van het RVOB om leegstaande kazernes, 600 Leopard tanks, overtollige artillerie en af te stoten marineschepen -waarvan er twee nog op de helling staan- voor honderden miljoenen te verkopen.

Het ministerie maakte in mei ook nog bekend dat de helft van de vastgoedbedrijven -zo’n 600- systematisch fraudeert. In dit kader is alleen al in 2011 € 330 miljoen aan boetes opgelegd.

Kortom, laat het ministerie die vastgoedjongens maar eens in het gareel houden en de overtollige militaire spullen goed verkopen. Daarmee is veel meer binnen te halen dan bootbewoners tegen zich in het harnas te jagen door ze het vel over de neus te halen. Nogwel zonder daar enige prestatie tegenover te stellen.

Mocht het RVOB haar plannen blijven doorzetten, aanpassing van de al bestaande contracten zal tegengehouden worden, al kan het een procedure van jaren worden. De lijst met argumenten ligt klaar om die verhoging tot voor de rechter tegen te houden.

Geert Lewis

Bestemmingsplannen
Tot 28 juni 2011 lag het ontwerpbestemmingsplan Schellingwoude ter inzage. Aan de Noorder IJdijk zijn daarin 3 woonschepen toegestaan. Bij eventuele vervanging moeten de huidige arken plaats gaan maken voor woonschepen.
Eén van de bijlagen bevatte een lijst met de adressen van legale en niet-legale woonschepen op de steigers. Daarbij ook de afmetingen van de huidige schepen. Die maten zullen de eerste jaren -op een enkele uitzondering na- bij vervanging als maximum gelden.
Op de steigers zijn in totaal 54 woonschepen legaal verklaard. Tussen brug en tunnel zijn 6 woonschepen opgenomen.
Vreemd genoeg ontbraken nog een aantal schepen op de lijst en ook de afmetingen waren niet altijd juist opgenomen.

Het ontwerpbestemmingsplan Landelijk Noord, waarbinnen de woonschepen aan de Durgerdammerdijk liggen, is begin dit jaar afgekeurd en moet worden overgemaakt. Dus zodra dat ontwerp opnieuw ter inzage komt, kijk dan ook daar de afmetingen na en of je eigen schip er wel instaat!

RVOB
Onze huurbaas RVOB heeft vorig jaar als doelstelling gekregen om aan ligplaatshuur
€ 850.000,- per jaar meer te vangen. Dat bedrag staat al ingeboekt. Op de grofweg 1000 woonboten op Rijkswater betekent dat per bewoner een aderlating van € 600,- tot €1.200,- of meer per jaar. De ambtenaren hebben een stuk hoger ingezet en bouwden daar wat redeneringen omheen om het allemaal acceptabel te laten klinken. Daar zijn ze niet in geslaagd.

Vanaf januari zijn er heel wat brieven en e-mails naar het RVOB en naar Tweede Kamerleden gegaan. In bezwaarschriften is gevraagd naar het onderzoek waaruit blijkt dat de oude huurprijs niet meer marktconform is.
Ook willen we het rapport inzien dat de gelijkstelling onderbouwt van de waarde van een waterkavel voor een woonboot aan een perceeltje schoon opgeleverde bouwgrond voor sociale woningbouw.
Bovendien willen we de lijsten inzien die de gecertificeerde vastgoeddeskundigen van het RVOB gehanteerd hebben bij hun vergelijking van de omgevings- en situationele kwaliteit en bijbehorende waarderingsnormen ter beoordeling van ligplaatslocaties, alsmede geluid, stank, overlast, waterbeweging en milieurapporten die betrekking hebben op iedere specifieke ligplaatslocatie.

Al deze stukken zijn nog niet geleverd. Vermoedelijk moeten die rapporten nog geschreven worden. Dat verbaast niets, want naar zeggen van een RVOB medewerker is tot nog toe het bekijken van Goole Maps de enige leidraad geweest.

Samenwerken
Samen met de bewoners op rijkswater in Utrecht, Vreeswijk, Spaarndam/Velserbroek en op enkele andere ligplaatsen is eind april een petitie aangeboden aan de Tweedekamer fracties. Heel veel bewoners op andere wateren hebben die petitie meeondertekend. We zijn heel blij met deze grote steun. Bovendien is het een welbegrepen groepsbelang. Want een huurverhoging op rijkswater ver boven de gebruikelijke tarieven zou een heel verkeerd signaal geven aan andere overheden die extra inkomsten zoeken.

Na enig lobbywerk hebben diverse Tweede Kamer fracties al vroeg in het jaar kritische vragen gesteld aan staatssecretaris Weekers over de verhoging van de ligplaatshuur. Na ruim 2 maanden nadenken dacht staatssecretaris Weekers de bezwaren af te wimpelen met afschaffing van de 19% btw per 1 juli 2011, al komt die verlaging eigenlijk voort uit een andere kwestie. Als onbegrijpelijker tegemoetkoming wordt de opzegtermijn door de verhuurder tot 6 maanden opgerekt. Ook mogen we voortaan 5 hele jaren wennen aan een hogere huur in plaats van eerst 3 jaar. Alsof bootbewoners niet verder zullen kijken dan de dag van vandaag.

In de antwoorden van de staatssecretaris zaten nog wat dwaalsporen. Daarop hebben we weer alle fracties benaderd. Vooral de SP en VVD hebben met hun vragen kundig de ongerijmdheden duidelijk gemaakt. Tot op 9 juni had Weekers daar als verantwoordelijke bewindspersoon nog geen antwoord op. Wel kregen we toen een brief van het RVOB dat ze nu even een pauze inlassen om af te wachten wat hun opdrachtgever gaat beslissen.

Natuurlijk, daar wensen we Weekers en zijn mannen veel sterkte mee. Inmiddels hebben we zoveel gegevens en procedurele valkuilen verzameld dat een verhoging op basis van de tot nog toe gehanteerde beweringen moeilijk valt door te voeren. Ongetwijfeld komt onze huurbaas straks met een iets afgezwakt huurverhogingvoorstel.
Omdat tegenover zo’n huurverhoging weer geen enkele verbetering wordt geboden, gaan we ons ook daar weer tegen verzetten. In eerste instantie moet formeel gezien iedere huurder zelf zo’n nieuw voorstel pareren, maar een paar suggesties doen we wel tegen die tijd.
Blijft het RVOB toch halsstarrig, dan hebben we nog achter de hand om met een gezamenlijke gang naar de rechter alsnog ons gelijk te halen.
Dat kan een heel langdurige kwestie worden. De bijstandsverzekering is al gewaarschuwd.

Moraal
De grote hoeveelheid schriftelijke bezwaren, protesten, telefoontjes en e-mails, heeft het RVOB helemaal overdonderd. De beantwoording van de correspondentie hebben ze intern niet meer op orde gekregen.
Ook dat we parlementsleden benaderden en een petitie gebruikten om publiciteit te zoeken tegen hun plan, hadden ze bij het RVOB nooit verwacht. Daarmee hebben we de eerste slag binnen gehaald.
Maar het belangrijkste blijft dat zoveel mondige bewoners meegedaan hebben om voor ons gezamenlijk belang op te komen. Dat gaf de doorslag.