Omgevingswet

Op 1 januari 2024 is de omgevingswet van kracht geworden. De omgevingswet voegt 26 wetten, welke vallen onder de ruimtelijke ordening, milieu en gemeentelijke regelingen, samen. Over deze omgevingswet is elf jaar gediscussieerd. Tevens is de invoering zes keer uitgesteld. De wet is bedoeld om digitaal het plaatselijk geldige bestemmingsplan te kunnen inzien en ook om de bouwvergunning aanvragen voor een woonwijk, windmolenpark of dakkapel digitaal te kunnen indienen. De belofte is dat het hele proces eenvoudiger zal verlopen dan tot voor kort.

Helaas is het zo dat de landelijke databank DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) nog steeds niet optimaal werkt. In veel gemeentes werd er nog niet eens mee gewerkt. Bij een interne presentatie door DSO voor professionals zoals architecten en bouw voorbereiders   in oktober 2022 verdween de helft van de aanvragen of werden aanvragen om onverklaarbare reden niet valide verklaard. Te vaak was de gevraagde informatie niet eens op te vragen. ICT-bouwers waarschuwden er al vaker voor dat dit project van ongeveer € 2.000 miljoen veel te omvangrijk is om in één keer in te voeren. Eerdere stelselwijzigingen bij de overheid met meerdere doelen tegelijkertijd, opgehangen aan digitalisering zijn al precies hierom mislukt.

Architecten weifelen of ze wel het risico moeten nemen van het doen van een aanvraag. Ambtenaren bij lagere overheden, ontwerpers, medewerkers van Raad van State en medewerkers van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) voorzagen zulke problemen ook en gaven daarom destijds een negatief advies voor invoering van deze omgevingswet.

Kwaliteitsborging

Een belangrijke verandering is ook, dat bij nieuwbouw van een woonboot de particuliere opdrachtgever niet alleen zelf een aannemer moet zoeken maar dat er ook een van de aannemer onafhankelijk bedrijf moet worden ingeschakeld dat de bouwtechnische kwaliteit goedkeurt. Zo’n bedrijf moet staan ingeschreven als erkend kwaliteitsborger. Of er al genoeg van die kwaliteitsborgers beschikbaar zijn, is nog onduidelijk.

Deze wet kwaliteitsborging betekent feitelijk dat het voormalige Bouw en Woningtoezicht is geprivatiseerd. Op gemeentelijk niveau is er al enige tijd nauwelijks meer expertise aanwezig. De gemeentelijke taak is teruggebracht tot het beoordelen van de planologische inpassing en het afvinken van de vereiste externe keuringen en toetsingen.

Beroepsprocedures

Deze omgevingswet biedt commerciële projectleiders vele mogelijkheden boven eventuele bezwaarmakers. De inzage in bouwplannen is vervallen. Eventueel beroep en bezwaar van omwonenden of andere belanghebbenden moet door de plaatselijke overheid worden afgehandeld. Hoe dat zal gaan, is onbekend. De omgevingsplannen – waar de bestaande bestemmingsplannen onder komen te hangen – zijn nog niet overal in gemeenteraden besproken, laat staan bekrachtigd. Geschat wordt dat dit hele proces een jaar of tien gaat beslaan. In Amsterdam komt daarbij de bestemming ‘wonen op het water’ als laatste aan bod om ingevoegd te worden.

Nieuwbouw of grote verbouwing

Verwacht wordt dat de omgevingswet de komende jaren in ieder geval vele juridische procedures zal opleveren om jurisprudentie op te bouwen, voordat het systeem kan gaan werken. Mogelijk loopt het zelfs al eerder vast.

Wie nu op korte termijn aan nieuwbouw denkt, doet er goed aan goed op te letten. Niet alleen voor de extra kosten en onzekerheden rond de kwaliteitsborging. Het traject tot aan de vergunning verlening vertoont nog onbekende hobbels. Wie ingrijpend wil verbouwen hoeft pas vanaf 2025 een kwaliteitsborger in te huren.