Op 28 december kondigde het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf RVOB voor het Buiten IJ een ligplaatshuurverhoging per 1 juli 2011 aan met minstens 120% naar € 12,50 per m². Inclusief BTW wordt dat € 14,90 per m². Daar mag je wel wat voor terug verwachten, zou je denken. Maar nee hoor, aan de ligplaats verandert niets. Landelijk gaat het om ongeveer 1300 woonboten op Rijkswater. Vóór 1 april moet het RVOB een definitief herzieningsvoorstel doen.
Uit contacten met bootbewoners in Spaarndam/Velserbroek, Utrecht, Vreeswijk en Tull en ‘t Waal blijkt dat ook zij zijn aangeschreven. Velen hebben nog vóór de definitieve aanschrijvingen persoonlijk en soms ook als groep geprotesteerd. We houden onderling contact om ervaring uit te wisselen en elkaar niet in de wielen te rijden.
Berekening van het RVOB
Wat RVOB haar berekeningsmethode noemt, staat veraf van een beoordeling door gecertificeerde vastgoed taxateurs.
De belangrijkste ongerijmdheden zijn:
1. Water is gelijk gesteld aan schone bouwgrond, niet te begrijpen, nergens mee onderbouwd, maar RVOB weet zeker dat het logisch is. Deze gelijkstelling van water aan bouwgrond is 20 jaar geleden al eens geïntroduceerd toen geprobeerd werd erfpacht op het water in te voeren.
2. RVOB beweert een marktconforme prijs te stellen. Dat klopt van geen kanten. Voor onbebouwde grond -zoals grond voor agrarisch gebruik – wordt een pacht tussen de € 2,90 en € 4,50 gerekend.
In Amsterdam wordt voor ligplaatsen geen huur, maar precario geheven. In Noord € 5,70 /m2 in 2011. Andere stadsdelen rekenen ongeveer hetzelfde bedrag, uitgezonderd Centrum. Over precario wordt niet ook nog eens 19% BTW geheven. Daarmee vergeleken is voor het Buiten IJ € 4,80 /m2 marktconform als ligplaatshuur. Met BTW komen we dan op dezelfde prijs uit als op gemeente/stadsdeel water.
Het binnenhavengeld ligt in 2011 op € 28,50 / meter lengte, bij een breedte van 5 meter komt dat uit op € 5,70 / m² en zit daarmee op eenzelfde hoogte.
RVOB drijft dus de prijs voor ligplaatshuur op, in plaats van die te volgen.
3. De laagste grondwaarde van € 150 /m2 zou gebaseerd zijn op die voor sociale woningbouw. Dat kan helemaal niet, want de grondprijs voor huurwoningen (maximaal 20 tot 30% van de te bouwen woningen in een project) wordt per project opnieuw verrekend met de koopwoningen binnen dat project. Daar bestaat dus geen algemene marktprijs voor.
4. Bovendien zijn de kosten voor het eigendom en onderhoud van het woonschip voor de bewoner en draagt de RVOB daar niets aan bij. Dus wat nou gelijkstelling aan sociale huur.
5. De prijs voor uit te geven schone bouwgrond wordt residueel berekend. Dat gaat als volgt. De stichtingskosten van het te bouwen huis worden afgetrokken van de verkoopprijs van een ‘vergelijkbare’ woning, wat dat ook zijn mag. Het verschil is de grondprijs zoals de gemeente Amsterdam die berekent. De oververhitte Nederlandse woningmarkt maakte deze grondprijsberekening mogelijk. Nu die woningmarkt is ingestort, is nieuwbouw stil komen te liggen en noodzakelijkerwijs zakt de grondprijs met 10% of 20% tot er weer gebouwd wordt. Een stijgende grondprijs -zoals het RVOB beweert- zit er absoluut niet in.
6. Dat er slechts 3 verschillende tarieven worden gepresenteerd is bureaucratische willekeur. Gemakzucht, zomaar uit de lucht gegrepen.
7. RVOB stelt dat de grondwaarde binnen 17 jaar moet zijn terugverdiend (6% per jaar). Dit is geen algemeen gebruik, maar een wens. In de huursector wordt over het algemeen uitgegaan van 50 jaar, de afschrijving van de grond komt dan op 2% per jaar.
Er bestaat toevallig een studie van het centraal planbureau CPB waarin binnen één van de rekenmodellen 5,7% per jaar wordt gehanteerd als terugverdientijd. Maar dat rekenmodel was bedoeld om aan te tonen dat woningcorporaties de particuliere verhuurders concurrentie zouden aandoen zolang die de huren niet liberaliseren.
Zodra de waarde van schoon opgeleverde bouwgrond na 17 jaar is terugverdiend, zou je van een overheid in dienst van de burgers toch verwachten dat daarna de huur op 0 gesteld wordt. Maar nee.
8. De waardering van de ligplaats is vastgesteld zonder ooit de situatie ter plaatse te kennen, erkent het RVOB zelf. Ze hebben niet meer gedaan dan vanachter het bureau op Google Maps te kijken om vervolgens uit de losse pols te besluiten dat de locaties op het Buiten IJ veel meerwaarde hebben (€ 12,50 /jaar excl BTW bij een grondwaarde van € 208 /m2) en dat Zijkanaal B paradijselijk moet zijn (€ 16,- /jaar excl BTW bij een grondwaarde van € 267 /m2).
Geldschrapen
Hoe komt het RVOB erbij deze rare missers te maken?
Het gaat deze dienst helemaal niet om inhoudelijke argumenten. We worden gewoon voor de gek gehouden. Het is het wensenlijstje van het Ministerie van Financiën.
De staatskas moet weer gespekt worden na de ruim € 50 miljard die eigenaren van banken is toegeschoven en de, tegen de € 270 miljard aan verleende garantiestellingen aan bedrijven. Een deel van dat geld is verloren en moet ergens vandaan komen. Daar houdt onder andere het RVOB zich mee bezig. Zo hoopt het RVOB op het Buiten IJ jaarlijks € 150.000,- meer van de bewoners bijeen te sprokkelen. De prijzen die ze ons opleggen zijn gesteld om meer inkomsten binnen te halen en daar is vervolgens een redenering bijgezocht om die nieuwe prijs goed te praten. Dat is wat het Ministerie van Financiën verstaat onder de erkenning dat het wonen op het water een volwaardige woonvorm is. We hebben te maken met een spelletje blufpoker.
Daarnaast maakt het RVOB misbruik van haar machtspositie. Ze weet dat er geen alternatieve ligplaatsen beschikbaar zijn voor wie deze woekerhuur niet accepteert.
Privaatrecht
Bij het gedoe in het verleden met het stadsdeel over vergunningen ging het om publiekrecht -tussen bewoners en overheid-. En eigenlijk nog een stap daarvoor: er lag nog geen formeel goedgekeurd besluit, waardoor de uitkomst met politieke beïnvloeding via de publieke opinie was te sturen. Met de verhoging van de huurovereenkomsten ligt het anders.
De huurovereenkomst met het RVOB valt onder privaatrecht. Het is een overeenkomst tussen twee -theoretisch- gelijkwaardige partijen, die het met elkaar eens moeten worden. Dat het RVOB een overheiddienst is, maakt juridisch niets uit. We moeten met onze huurbaas een prijs afmaken, daarover hebben we een meningsverschil.
Verzet mogelijkheden
De overeenkomst met het RVOB betreft privaatrecht, waardoor in principe iedere huurder zichzelf moet verdedigen. Maar natuurlijk kunnen we in overeenkomstige zaken wel gezamenlijk optrekken.
Voor iedere afzonderlijke eigenaar zijn er op basis van de ondertekende contracten de volgende mogelijkheden:
1. Bij stilzwijgend akkoord gaan: krijg je een ophoging van de ligplaatshuur in 3 jaarlijkse termijnen, waardoor de verhoging niet in één keer 130% is en dus de schijn van redelijkheid heeft;
2. Niet akkoord: huurder maakt bezwaar tegen het herzieningsvoorstel.
RVOB en huurder moeten binnen 2 maanden tot overeenstemming komen.
RVOB gaat akkoord of niet.
3. Als het RVOB niet akkoord gaat, stelt ze een commissie van deskundigen voor, op gezamenlijke kosten, die een bindend advies geeft.
Huurder gaat binnen 1 maand akkoord of niet.
4. Als de huurder niet akkoord gaat, kijkt de rechter naar de verhoging zelf en de redelijkheid en billijkheid daarvan. Legt vervolgens een definitief en tot het laatste moment onzeker tarief op. Dit beroep op de rechtbank kan je zelf doen, daar is niet noodzakelijkerwijs een advocaat bij nodig.
5. Als de huurder of het RVOB niet akkoord gaat, beroep bij Gerechtshof.
6. Als huurder of RVOB niet akkoord gaat, volgt beroep bij de Hoge Raad, waarop behandeling bij een ander Gerechtshof kan volgen. Intussen ben je dan zomaar 5 of nog meer jaren verder.
7. Nog niet akkoord: einde contract, einde ligplaats op het Buiten IJ.
NB Gedurende de hele procedure moet wel minstens de oude huurprijs betaald worden en
ook wat gereserveerd worden voor een eventueel toch nog te betalen huurverhoging.
Lage kwaliteit
De lage kwaliteit van de ligplaatsen op het Buiten IJ rechtvaardigt geen huurverhoging.
Naar keuze enkele bijkomende argumenten om dit te onderbouwen in een bezwaar:
· Rijkswaterstaat behoudt zich als waterbeheerder te allen tijde het publiekrecht voor om de woonschepen op het Buiten IJ te verplaatsen.
· Daaroverheen stelt het stadsdeel Amsterdam Noord met haar vergunningenstelsel voor woonschepen op het Buiten IJ extra publiekrechtelijke beperkingen, met als voorwaarde het privaatrechtelijk contract met RVOB. Deze bizarre omkering, van privaat- naar publiekrecht, verlaagt de rechtszekerheid van huurders van de ligplaatsen.
· Buiten enkele aanlegsteigers biedt het Rijk geen enkele voorziening, diverse bewoners hebben zelf de aanlegvoorziening moeten slaan.
· Nergens in Amsterdam of elders liggen woonboten met 5 tot 9 naast elkaar, tegen elkaar en op elkaar vastgemaakt, zoals op het Buiten IJ wel het geval is.
· Nergens in Amsterdam of op Rijkswater zijn bewoners van woonboten verplicht om zoveel buren overpad te verlenen over hun woonschip heen; ook zijn bewoners nergens zo aangewezen op en afhankelijk van medewerking van hun buren om in- of uit te kunnen varen.
· Nergens anders delen woonboten de steigers met wachtplaatsen voor de beroepsvaart.
· We liggen aan een zeer druk hoofdvaarwater, dat veel zuiging geeft waardoor regelmatig schade ontstaat en zelfs losslaan van het woonschip.
· Het water waar we in liggen wordt niet alleen gebruikt voor wonen, de beheerder gebruikt het tegelijkertijd als waterberging.
· De locatie op het Buiten IJ biedt nauwelijks tot geen stedelijke voorzieningen zoals scholen en winkels.
· Nutsaansluitingen zoals aardgas en riool zijn ten enenmale onmogelijk.
· Bewoners van woonschepen hebben veel geluidsoverlast van de A10.
· Aan de Durgerdammerdijk heeft uitzonderlijk vaak inbraak en vernieling plaats aan geparkeerde auto’s.
· Het Rijk heeft geen enkele extra prestatie geleverd die een verhoging van de ligplaatshuur rechtvaardigt en doet zelfs niets aan beheer van de locatie.
· Creatieve andere bezwaren zijn altijd te gebruiken.
Verplaatsing
Op de vergadering van binnenvaartbelangenvereniging Koninklijke Schuttevaer in Amsterdam op 8 januari 2011 deed Frank Maassen namens Rijkswaterstaat een opmerkelijke uitspraak. Hij verklaarde:
“Met het Stadsdeel Noord is Rijkswaterstaat in overleg om varende woonschepen met een ligplaats op het Buiten-IJ een andere liglokatie aan te bieden, zodat er meer ruimte komt voor de kleinere beroepsvaart”.
Aan de IJmuidense kant hebben woonschepen op het Binnenspuikanaal na een handhavingsactie al plaats moeten maken en dit jaar staat ook voor de 1e Rijksbinnenhaven zo’n actie op stapel.
Reactie gevraagd bij het stadsdeel. Nog geen antwoord.
Geert Lewis