Taxatie zwendel

Begin december 2015 heeft de wereldwijde beroepsorganisatie van vastgoed taxateurs (RICS) 15 taxateurs van DTZ Zadelhoff op non-actief gesteld. Dit bedrijf is in Nederland marktleider in taxatie en makelaardij van onroerend goed.

De aanleiding is dat de belastingdienst door een curator is getipt dat taxateurs van dit bedrijf in 2005 en 2007 in opdracht van de koper een uitgaansgelegenheid in Enschede veel te laag hebben getaxeerd. Want na de koop werd datzelfde project in korte tijd voor ruim het drievoudige verder doorverkocht. Dat heeft de belastingdienst inkomsten gescheeld.
In dit geval gaat het om een handeltje tussen twee nogal omstreden vastgoedbazen. Kwam boven bij de afhandeling van een erfenis. Strafonderzoek volgt voor drie taxateurs. Hoe dan ook, er zit een luchtje aan die taxatie.

ligplaats beprijzen
Leuk, maar wat hebben bootbewoners daarmee te maken? Wel, dit DTZ Zadelhoff was de huis-taxateur van voorheen Domeinen, daarna RVOB en tegenwoordig RVB geheten. Op grond van taxaties door toevallig ditzelfde DTZ Zadelhoff in uitgerekend dezelfde jaren 2005 en 2007 zijn de prijzen voor ligplaatshuur op Rijkswater omhoog gejaagd. En andere overheden proberen hun inkomsten hieraan op te trekken.

Nu is vastgoed heel iets anders dan wonen op het water. DTZ Zadelhoff is echter specialist in kantoren en winkelcentra en weet van waterwonen geen bal af. Toen niet, nu niet.
Toch is in 2007 taxateurs van uitgerekend dit bedrijf door het RVOB opgedragen een taxatie te doen. In de opdracht moest gelijkstelling gezocht worden tussen een waterkavel en de grondwaarde van droge bouwgrond boven water, compleet met schone grondverklaring. Maar, zonder dezelfde rechten.

Waarom die gelijkstelling nodig was, is nooit onderbouwd. Logisch, want het lag ook andersom. Dit was zonder meer het uitgangspunt bij RVOB. Jarenlang nauw contact met steeds dezelfde taxateurs kan daar niet vreemd aan zijn. Immers, een hogere waarde voor alle rijksvastgoed straalt af op de rest van de markt. Tenslotte haalt DTZ Zadelhoff daar als makelaar zijn inkomen uit. Dan is het interessant een van je grootste klanten daarvoor warm te maken. En tja, als de klant waar je al zo lang goed mee opschiet je vervolgens gelooft, dan wordt er toch gewoon getaxeerd naar zijn wensen?

Dit soort opgewektheid is uiteindelijk de directe oorzaak geweest voor het knappen van de vastgoedbubbel in 2008. Op een bepaald moment stond een paar jaar later 20% van de kantooroppervlakte leeg. Vastgoed beleggers gingen over de kop. Gemeenten en projectontwikkelaars hebben tot wel 60% op hun grondbank moeten afschrijven.

grondprijs
In het vastgoed wordt door de gemeenten een grondprijs gevraagd die berekend wordt door de gevraagde verkoopprijs van een woning te verlagen met de veronderstelde bouwkosten. Het verschil hiertussen heet de residuele grondwaarde. Die waarde is de prijs die gevraagd gaat worden voor nieuw uit te geven bouwgrond. Uiteraard schommelt zo’n prijs met hoe gek de huizenmarkt zich ontwikkelt en wat de begrotingsproblemen van de gemeente zijn. Op basis daarvan kiest de gemeentelijke vastgoeddienst zijn vergelijkingsmateriaal. Heel veel ruimte voor manipulatie dus.

Om terug te komen op de DTZ Zadelhoff taxateurs, zij moesten in 2007 in opdracht van RVOB de grondwaarde vaststellen van een stuk water waar de gemeente Amsterdam sinds de vijftiger jaren woonboten had gestald.

Daarvoor is toen een vergelijking gemaakt tussen de residuele grondwaarde voor koophuizen op IJburg met die van sociale woningbouw uit de twintiger jaren. Die verhouding werd gelijkgesteld aan de verhouding tussen erfpacht voor nieuwe waterwoningen op IJburg tot de waarde van de grond onder de ligplaats van een woonark in het te taxeren water.
Vervolgens zijn daar een hele batterij nergens mee onderbouwde verrekeningen en aannames op los gelaten. Zoals voor het hebben van een tuin, voorzieningen, de omgeving en andere bijkomende zaken.
Zo rolde er uiteindelijk een prijs uit. Daarvan werd vervolgens bedacht wat een leuke termijn zou zijn waarbinnen die prijs geheel opgebracht moet zijn door de huurder.

Veel natte vinger werk. Heel arbitrair, zeker door de vele aannames, inschattingen en uitgangspunten, die weinig met een transparante taxatie te maken hebben. Maar die wel richting geven aan de inkomsten. Precies dat is taxeren in het belang van de opdrachtgever.

Oorspronkelijk kwam RVOB in 2005 op basis van de eerder toegepaste vergelijkingen op € 17.000,- per jaar uit. Na deze DTZ Zadelhoff taxatie werd dat
€ 100.000,-. Bijna het zesvoudige voor het te verhuren uitwateringskanaal. Nog eens bindend opgelegd ook.
Voor dit plak en knip werk van 3 taxateurs met MRICS accreditatie, werd € 21.384,30 betaald.

ligplaatshuur
Deze in hechte samenwerking met de opdrachtgever aangestuurde taxatie, aangevuld met die van slechts één ark in de gemeente Houten -opgesloten in een slootje bij de Hollandse Waterlinie-, is het hele verhaal gebaseerd dat de ligplaatshuur voor woonboten op rijkswater in het hele land stevig omhoog moest.
Op basis van een grondwaarde toekenning verwant aan die voor de erfpacht berekening, plus op door de opdrachtgever te manipuleren gelijkstellingen.

Voor de ligplaatshuur op rijkswater werd tegelijkertijd ook nog een stelselwijziging doorgevoerd. Geen varabele huren meer, maar slechts drie huurprijscategorieën. Wel heel merkwaardig om dat marktconform te noemen. Voor de indeling van een woonschip in één van deze huurprijscategorieën keken de RVOB vastgoedspecialisten op Google Earth. Dus vanachter het buro. Geen enkel bezoek ter plaatse. De hierbij toegepaste criteria zijn nooit boven water gekomen. Maar soms bleek later onderhandeling over de indeling weer wel mogelijk.

verzet
Uiteraard hebben wij als bootbewoners ons vanaf 2011 landelijk tegen deze gemanipuleerde prijsstelling op rijkswater verzet. Tot drie keer toe zijn we bij de Tweede Kamer terecht gekomen. Onder politieke druk zijn de prijsstelling en nog wat randvoorwaarden afgezwakt. Van de drie huurcategorieën is de middelste helemaal weggevallen. De waarde van de ligplaats -maar in feite de ligplaatsvergunning- is dus altijd aan te sturen en ook nog eens onderhandelbaar.

De conclusie is dat de waarde van de ligplaatsvergunning niet is gebaseerd op welke objectieve waardebepaling dan ook, maar op de waan van de dag. En een flinke dosis verkooppraat. Persoonlijk belang van een taxateur speelt daarbij een grote rol, zoals blijkt uit de huidige schorsing van de ploeg DTZ Zadelhoff taxateurs.

Het is ons als bootbewoners destijds niet gelukt nadrukkelijker over het voetlicht te krijgen dat de hoogte van de gedane taxatie nooit objectief kon zijn, maar het resultaat was van een verworden beroepscultuur. Helaas zitten onze huurcontracten zover dichtgetimmerd dat we ook langs een juridisch traject altijd op een triviale taxatie procedure uitkomen. Maar, let wel, dan slechts tot indeling in een van de door RVOB bepaalde huurcategorieën.

tegenspraken
Dat de belastingdienst de objectiviteit van taxaties nu jaren later wel aanvecht, is opmerkelijk. Curieus ook, omdat zowel belastingdienst als RVB vroeger onder hetzelfde ministerie van Financiën vielen, onder dezelfde staatssecretaris nog wel.
Sinds de laatste regeringssamenstelling is RVB over gegaan naar de Rijksdienst onder Stef Blok.
Duidelijk dat binnen de overheid tegengestelde belangen bestaan over de betrouwbaarheid van taxaties. Dat ook nog eens over taxaties van hetzelfde kantoor. Bij de Rijksoverheid wordt de deugdelijkheid van een taxatie dus afgemeten aan de hoogste opbrengst voor het Rijk. Al weer heel toevallig, dat voormalige directieleden van RVOB nu voor de belastingdienst werken. Zouden ze nu echt niet weten dat ons destijds een kunstje is geflikt?

Overigens, de 15 geschorste taxateurs mogen ook geen aspirant leden meer klaarstomen voor het RICS keurmerk. Zelfs geldt dit voor de voorzitter van de landelijke Taxatie Commissie. Dat is de vakgroep die de waarderingsstandaarden bepaalt, en de normen stelt waaraan de beroepsgroep moet voldoen.

Zo zie je maar, hoe betrekkelijk een door taxatie vastgestelde waarde kan zijn.