Half september stroomden de brieven van het RVOB binnen waarin een huurverhoging met terugwerkende kracht naar juli 2011 is aangekondigd. Hier en daar is de prijs wat verlaagd, maar een serieus waarderingssysteem ontbreekt nog altijd. Afgezien daarvan is de gevraagde speculatieve prijs nog altijd te hoog. In publiekrecht heet dat onbehoorlijk bestuur. In privaatrecht een maatschappelijk onacceptabele prijsopdrijving.
politieke interventie
Het afgelopen jaar hebben we de politiek bestookt met onze argumenten en bezwaren.
Daaruit is voortgevloeid dat huurders een gewenningsperiode aan de nieuwe huur van 10 jaar is verleend. Klinkt leuk, maar het betekent wel dat je wordt vastgelegd op 10 jaar groei naar een verhoogde huur, terwijl sinds oktober 2008 de grondwaarde waarop het RVOB zich zegt te baseren juist drastisch daalt. Al in 2010 hebben gemeenten de waarde van hun grondbanken met 25% afgewaardeerd. Projektontwikkelaars en grote aannemers hebben soms nog meer afgeschreven.
Terwijl de Tweede Kamer een onderzoek naar huurbescherming voor woonboten heeft afgedwongen, weigert het RVOB het resultaat daarvan af te wachten. Wel is inmiddels de niet geoorloofde 19% btw heffing over de huursom ingetrokken.
Na de brief van RVOB begin augustus, waarin staat dat ze ijzerenheinig doorgaat met afdwingen van huurverhoging, zijn vlak voor de verkiezingen weer alle kamerleden benaderd. Weer zijn er vragen gesteld aan de minister. Met de nieuwe Kamer en regering gaan we dus ook weer in de slag.
misleiding
Het RVOB beweert marktconforme prijzen te vragen, maar heeft zich slechts rijk gerekend vanachter het bureau. Op schriftelijke verzoeken door huurders om de prijsstelling te onderbouwen is in anderhalfjaar nog nooit gereageerd. De beweerde onderzoeken blijken nooit te zijn gedaan.
Met een beroep op de WOB zijn stukken boven water gehaald, waaruit blijkt dat de prijsstelling van ligplaatshuur door het RVOB is gebaseerd op slechts 1 taxatie met residuele berekening van de ligplaatshuur voor 1 niet representatieve ark. Dit is aangevuld met de bindende taxatie door vastgoedtaxateurs zonder expertise op waterwonen van een perceel water in Amsterdam ter verhuring aan een lagere overheid en die bijgevolg niet eens betrekking heeft op ligplaatshuur voor woonboten. Beide taxaties zijn van ver voor 2008.
Het blijkt dat RVOB de marktdefinitie misleidend heeft gewijzigd van ligplaatsvergoeding voor roerend goed zoals ook andere overheden die vragen, naar de residuele waardeberekening van onroerend goed voor koopwoningen, die zij vervolgens weer gelijkstellen aan sociale woningbouw. Daarbij wordt bovendien een uit de lucht gegrepen 6% rendementsnorm ingevoerd over die vermeende grondwaarde, inplaats van over gedane investeringen. Komisch, want er zijn nauwelijks investeringen gedaan. Dat is waar, maar ja, dan kan je ook geen rendement eisen.
ongerijmdheden
- RVOB geeft voor de grondwaarde te bepalen, maar beprijst in feite de ligplaatsvergunning die bewoners met veel gesteggel van andere overheden hebben los gekregen en RVOB poogt nu de waarde daarvan te incasseren.
- RVOB maakt misbruik van haar monopoliepositie bij verhuur van Rijkswater voor woonboot ligplaatsen. Want lagere overheden hebben met hun bestemmingsplannen heel Nederland dichtgetimmerd. Met een woonboot zonder ligplaats kan je nergens meer heen.
- RVOB blijft in gebreke bij beheer en onderhoud van de ligplaatsen. Beide moeten in voorkomende gevallen door andere overheden gedaan worden
- Vanaf juli 2012 worden er waterkavels voor roerend goed in erfpacht voor 50 jaar uitgegeven in het Johan van Hasseltkanaal in Amsterdam Noord. De prijs komt op € 6,11 per m2 per jaar.
Eveneens vanaf juli 2012 zijn zelfbouwkavels uitgegeven voor vastgoed in erfpacht voor 50 jaar op Zeeburg in Amsterdam. Voor een gemiddelde prijs van € 42,- per m2 per jaar.
Dit geeft het aktuele marktconforme verschil aan in prijs tussen een waterkavel voor roerend goed, vergeleken met de droge bouwrijpe grond met schone-grondverklaring: 1 op 7. Aanmerkelijk anders dus dan het RVOB voorspiegelt.
- RVOB houdt strikt vast aan een opzegtermijn voor de ligplaats met een half jaar. Vergeleken met de rechten die verleend worden in erfpacht voor 50 jaar, moet dan 1% daarvan voldoende vergoeding zijn. En zeker niet de gevraagde 150% tot 380%. Dit maakt ook duidelijk dat we nu al veel teveel betalen dan een marktconforme prijs!
hoe verder
Iedere huurder moet binnen 4 weken na dagtekening van de RVOB brief een schriftelijk -eventueel aangetekend- antwoord gestuurd hebben, anders is men automatisch akkoord met de door RVOB eenzijdig vastgestelde nieuwe prijs.
We raden daarom iedereen aan het RVOB voorstel te weigeren. Vele argumenten daarvoor zijn in de vorige bewonersbrieven terug te vinden. Bovendien kan iedereen er waarschijnlijk zelf nog wel een paar bedenken.
- In eerste instantie gaat het er nu om RVOB nog eens uit te nodigen haar prijsstelling te herzien. De argumenten daarvoor worden in een voorbeeldbrief rondgestuurd.
- Naar eigen zeggen zal RVOB daarna binnen 6 weken reageren met een nieuw bod.
Let op: RVOB blijft dan nog steeds vasthouden aan haar nieuwe indelingstelsel met de 3 huurklassen van €9,-, €12,50 of €16,- per m2 per jaar!
- In tweede instantie zal dus ook dat bod van RVOB onvermijdelijk door de huurder geweigerd worden, waarna het RVOB de rechter gaat vragen om een bindende taxatie van de waarde van de grond onder de ligplaats op te leggen.
Hoe die rechtszaak wordt aangespannen en hoe die betaald gaat worden, zoeken we op dit moment nog uit. De rechtsbijstand Het Anker van EFM en Oranje wordt al benaderd. Wie elders verzekerd is, moet nakijken of daar een rechtsbijstandverzekering aan vast zit. Een al door ons ingevoerde bootjesadvocaat gaat de zaak doen. Geen advocaat die geleverd wordt door een rechtsbijstandverzekering.