Er zijn in Amsterdam bootbewoners die af willen van de precariobelasting voor hun ligplaats. In plaats daarvan hebben ze bij de gemeente aangegeven het water van hun ligplaats te willen pachten. Ze beweren dat dit meer ligplaatszekerheid geeft.
Fouten
Net alsof zij namens alle Amsterdamse bootbewoners mogen spreken heeft woonbotenvereniging Watervereniging Amsterdam (WVA) twee jaar geleden bij de gemeente aangekaart om de ligplaats voortaan te pachten. Dit komt voort uit juridische spitsvondigheid in het belang van vooral nieuwe bootbewoners die de laatste jaren hoge hypotheken hebben afgesloten. Zij hopen met pachtcontracten op een korting bij het afsluiten van een hypotheek. Maar of dat ooit gaat gebeuren, is aan de hypotheekverstrekkers, daarvoor moet je niet bij de gemeente zijn. Dat is de eerste fout.
Toch gaat deze kwestie alle bootbewoners in Amsterdam aan omdat hiermee erop wordt aangestuurd dat het precariobelasting stelsel wordt omgezet in pacht.
En daar zitten niet alle bootbewoners in Amsterdam op te wachten. WVA vertegenwoordigt een deel van de bootbewoners in Amsterdam en hebben nooit het recht gekregen om namens alle bootbewoners te spreken zoals zij wel doen voorkomen. De tweede fout.
De derde fout is dat aan pachten een duur prijskaartje hangt. Daarmee worden alle bootbewoners op hogere ligplaatskosten gejaagd, waar velen niets beters voor terugkrijgen.
De vierde fout is dat al tien jaar bekend is dat Grond & Ontwikkeling (voorheen vastgoed / grondbedrijf) naar een andere bepaling voor ligplaatsvergoeding zoekt dan de precariobelasting. Als vastgoed mensen zoiets voorstellen, dan gaat het altijd om hogere tarieven. Vanuit het belang van bootbewoners ga je dat toch niet nog eens aanbieden! Die doelstelling vanuit de gemeente is al te zien aan de forse tariefverhogingen van het liggeld voor passagiersvaartuigen en pleziervaart vanaf 2024 in Amsterdam.
Privaatrecht
Wie nu precario betaalt voor de ligplaats, doet dat onder publiekrecht. Pachten kan alleen in een privaatrechtelijke overeenkomst. Over het algemeen wordt een pacht voor beperkte tijd -vaak 7 jaar- overeengekomen. Voor het vaststellen van de vergoeding aan de eigenaar die de ligplaats uitgeeft, moet eerst de marktconforme grondwaarde vastgesteld worden. In de vastgoedwereld en bij lagere overheden wordt daarvoor uitgegaan van de residuele grondwaarde. De juridische constructie is dat het hierbij niet om het water gaat waar de woonboot in ligt, maar om de grond daaronder.
Residuele grondwaarde
Die residuele grondwaarde van een ligplaats wordt berekend door het aanbod van verkoopmakelaars op te zoeken naar welke prijs er gevraagd wordt voor een woonboot. Vervolgens te schatten wat de kosten voor nieuwbouw zouden zijn.
Die geschatte bouwkosten worden afgetrokken van de vraagprijs en daarmee heb je de waarde van de grond daaronder. De eigenaar van de grond eist op basis daarvan een vergoeding van die marktwaarde.
voorbeeld:
woonboot staat te koop voor € 550.000,-
nieuwbouw geschat op € 300.000,-
residuele grondwaarde € 250.000,-
Om de grondprijs over een deel van de stad te bepalen wordt de vraagprijs van meerdere woonboten in dat gebied en hun nieuwbouw waarden genomen. Discutabel blijft daarbij altijd of de genomen steekproeven representatief zijn. Rechtszaken hierover hebben tot nog toe tot niets geleid.
Terugverdientijd
Bij het vaststellen van de vergoeding voor pacht wordt er in de vastgoedwereld vanuit gegaan dat de waarde van de grond binnen 16 jaar moet zijn terugverdiend. Dat betekent dat er een jaarlijkse pacht van tussen de 6% en 7% van de waarde van de grond betaald moet worden door de pachter.
De waarde die in 2023 werd toegekend aan een ligplaats voor een woonboot in Amsterdam ligt tussen de € 200.000 en € 300.000. Dit komt ruwweg overeen met aangeboden ligplaatsen zonder woonboot. Regelmatig komt het voor dat verkopers
nog veel hogere, speculatieve prijzen vragen, maar deze excessen laten we hier buiten beschouwing. Meestal gaat het bij zulke excessen om woonboten die commercieel geëxploiteerd worden, dus eigenlijk bedrijfsobject zijn en de eigenaar niet de bewoner is.
Prijsbepaling
Het gemiddelde wateroppervlak van een woonboot in Amsterdam zal rond de 100 m² zijn. Een laag gestelde € 200.000 voor de grondwaarde komt bij dat oppervlak uit op € 2.000,- / m². Tegen een terugverdientijd van 16 jaar rolt daar een pachtprijs van € 125,- per m² per jaar uit.
Deze prijs komt een stuk hoger uit dan de precariobelasting op een ligplaats in 2024, die in het hoogste Amsterdamse tarief op € 14,- per m² ligt, het lage tarief op € 11,80. Een 9 tot 10 keer hogere prijs.
Je weet natuurlijk nooit wat een taxateur voor verrekening factoren erbij gaat halen. In het verleden zijn er vaker hoogst opmerkelijke taxaties voorbij gekomen, tot aan een zesvoudige verschil binnen een halfjaar voor hetzelfde object. Met verrekening factoren kan een taxatie ook lager uitvallen dan in dit eenvoudige rekenvoorbeeld.
Maar naar € 14,- per m² is niet waarschijnlijk, want ombouwen van het systeem om ligplaatsvergoeding te berekenen zal men bij O&G alleen maar doen als daardoor de opbrengst ook hoger uitvalt.
Een vergelijking met erfpacht voor nieuw uitgegeven ligplaatsen in Amsterdam ligt voor de hand. Ook al blijft onduidelijk waar die prijs op gebaseerd is. De jaarlijkse canon voor die erfpacht kwam in 2023 uit op € 27 tot € 35 per m². Ten opzichte van het precario tarief is dat twee tot drie keer duurder.
Onnozel
Bedacht dient wel te worden dat in de praktijk vaak veel hogere verkoopprijzen gevraagd worden dan die in het gebruikte voorbeeld, tot veel hoger boven de nieuwbouwwaarde. Waarmee de grondprijs en dus ook de prijs per m² weer hoger uitkomt dan deze € 125,- per m² in het rekenvoorbeeld.
Daarom is het bij de huidige overspannen woningmarkt in Amsterdam heel onnozel om aan te dringen op een pacht overeenkomst waarvoor een grondprijs moet worden vastgesteld.
Er is wel meer niet doordacht. Zoals dat pacht ook verplichtingen met zich brengt. Een pachter moet zijn ligplaats immers zelf onderhouden, dus dient ook het baggeren zelf te verzorgen. Wat zullen de diverse overheden na alle ruzies over het baggeren blij zijn met dit aanbod van WVA.
Ligplaatszekerheid
Nog afgezien van het prijsverschil wordt de ligplaatszekerheid niet eens vergroot bij pacht. De privaatrechtelijke overeenkomst bij pacht kan veel makkelijker ontbonden worden dan een publiekrechtelijke overeenkomst.
Daarbij, verpachting gaat nooit voor onbepaalde tijd. Een pachttermijn wordt voor slechts een contractueel beperkte periode afgesloten. Na afloop komt er een nieuwe taxatie voor de grondprijs. Het kan zelfs zijn dat bij verlenging of nieuwe uitgifte anderen mogen overbieden om de ligplaats te bemachtigen.
De onder privaatrecht ingenomen ligplaats geeft na afloop van de pachttermijn geen recht op een vervangende ligplaats. Dit in tegenstelling tot het Amsterdamse verplaatsingsprotocol voor de publiekrechtelijk verleende ligplaatsvergunning voor onbepaalde tijd, die wel de zekerheid van een vervangende ligplaats biedt.
Hypotheek
Bootbewoners die pacht van het water voor hun ligplaats wensen, hopen eigenlijk een financieel voordeliger positie te verkrijgen tegenover hun hypotheekverstrekker. Precies daarom willen ze af van de huidige publiekrechtelijk vergunde ligplaats. Kennelijk is vergeten dat hypotheekverstrekkers bovenal geïnteresseerd zijn in het opstrijken van rente en aflossing. Niet in verlaging van hypotheeklasten.
Voorstanders van pacht verkijken zich ook op het belastingtechnisch voordeel zoals voorgespiegeld door belastingadviseurs en makelaars. De aftrekpost op inkomstenbelasting speelt pas bij inkomens boven € 40.000 per jaar een rol, maar ook dan is een aftrekpost op de inkomstenbelasting nog steeds geen teruggave van de ligplaatskosten.
Er zijn vele bootbewoners die helemaal geen aangifte inkomstenbelasting doen, zij hebben niets aan deze belastingaftrekpost. Zij worden door dit WVA plan op ongewenste hogere kosten gejaagd.
Publiekrecht
Nog eens de voordelen van een ligplaats in Amsterdam onder publiekrecht boven overeenkomsten in privaatrecht:
a) De ligplaatsvergunning is verstrekt voor onbepaalde tijd.
b) Het verplaatsingsprotocol van de gemeente Amsterdam biedt zekerheid over de te volgen procedure bij het opheffen van de ligplaats en eventuele vergoeding voor verlies daarvan.
c) In een publiekrechtelijke overeenkomst is bij onenigheid overleg en eventueel beroep mogelijk langs de politiek bestuurlijke lijnen, naast beroep op de bestuursrechter.
d) De hoogte van de precariobelasting voor de ligplaats wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad, maar is een stuk lager dan de te verwachten marktconforme prijs voor een -tijdelijke- pachtovereenkomst.
e) De ligplaats is opgenomen in het bestemmingsplan.
Omzetten is nadelig
WBK Amsterdam Noord is voorstander van behoud van de publiekrechtelijke ligplaats met precariobelasting als ligplaatsvergoeding. Omzetten van een publiekrechtelijke ligplaats naar privaatrechtelijke pacht geeft niet meer ligplaatszekerheid, veel minder. En het is nog duurder ook.
Zulke ideeën over pacht aan een overheid voorleggen zonder breed gedragen draagvlak onder bootbewoners is kwalijk en onverantwoord. Als serieuze belangenbehartiger mag je nooit de individuele voorkeuren van een bubbel promoten. Zeker niet als deze zijn losgezongen van de maatschappelijke en bestuurlijke gevolgen.
Als er dan toch bootbewoners zijn die problemen hebben met hun hypotheeklasten, dan moeten ze daar niet andere bootbewoners mee opzadelen. Dat is niet zoals het hoort.