In verband met de behandeling in de Commissie Financiën van de brief van staatssecretaris Weekers dd. 2 februari 2012 aangaande het ligplaatshuurbeleid voor woonboten op rijkswater boden wij op 7 maart 2012 een overzicht van argumenten aan om naar Tweede Kamerleden toe te gebruiken.
betreft: ligplaatshuur woonboten 2011-2012 32 730
Voor zijn verslaglegging aan uw commissie is de staatssecretaris van Financiën kennelijk onvolledig geïnformeerd, waardoor zijn antwoorden helaas te kort schieten, tegenspraken vertonen en op bootbewoners overkomen als onbehoorlijk bestuur.
1. RVOB weigert te communiceren met haar privaatrechtelijke huurders.
Dat het RVOB na een eerste verkennend gesprek op 17 januari 2012 weigert verder te praten met vertegenwoordigers van de samenwerkende bewonersgroepen, is ons nooit bericht. Leden van uw commissie hebben ons dat moeten melden, waarvoor onze dank.
Vele bewoners hebben zelfs na meer dan een jaar nog nooit antwoord gekregen op hun verzoeken om informatie naar aanleiding van het voornemen de huren te verhogen. Verzoeken om inzage in onderliggende documenten en onderzoeken zijn door het RVOB nooit ingewilligd.
Uit interne stukken van RVOB blijkt dat op voorhand besloten is niet met bootbewoners in overleg te gaan over de voorgenomen huurverhoging.
2. RVOB weigert de noodzaak van huurverhoging aan te tonen.
Tijdens ons eerste verkennend gesprek kwam op meerdere vragen van onze kant om verduidelijking over het RVOB beleid geen antwoord, zonder dat verder te beargumenteren. Het bleek dat er meerdere misverstanden heersen ten aanzien van wonen op het water, ten aanzien van vergunningenstelsel en de gestapelde bevoegdheden van diverse andere diensten en bestuursorganen daarbij.
Het RVOB gaf aan op dit terrein een gebrek aan expertise te hebben, maar toonde tegelijkertijd geen behoefte aan verheldering, ondanks ons aanbod daartoe. Maatschappelijke vooroordelen vertroebelen een professionele meningsuitwisseling.
3. RVOB hanteert drogredenen voor huurherziening.
Verklaart niet geïnteresseerd te zijn in de gevolgen voor bewoners van huurverhogingen tot aan 400%, omdat inkomenspolitiek niet haar taak is. Levert geen enkele tegenprestatie die zo’n forse verhoging rechtvaardigt. Maakt misbruik van haar monopolistische marktpositie op Rijkswater en de omstandigheid
dat er binnen Nederland geen ligplaatsen als alternatief voorhanden zijn. Geeft voor dat al jaren een inhaalslag nodig is, terwijl in 2010 nog voor de rechter is verklaard dat de tot dan gevraagde huren wel degelijk marktconform tot stand zijn gekomen. Verandert de definitie van wat marktconform is naar eigen believen. Gaf meerdere malen aan zich te baseren op onderzoek, dat na opvragen niet bleek te bestaan.
Pas een halfjaar na aanzegging van huurverhoging is midden 2011 een vastgoed taxateur zonder expertise op waterwonen ingehuurd om het ingeslagen beleid te bekrachtigen. Voert als rechtvaardiging voor huurverhoging slechts 1 niet representatieve taxatie van een woonark op. Alsmede de verhuring van een water aan een lagere overheid.
De Nederlandse Bank waarschuwde onlangs nog begin februari 2012 nadrukkelijk dat in voorgaande jaren
te hoge speculatieve taxatiewaarden zijn gehanteerd, die waarschijnlijk tot een nog zwaardere vastgoedcrisis gaan leiden.
Het Nivra -vakorganisatie van accountancy- benadrukte recent dat binnen de accountancy uitkomsten van taxaties nooit klakkeloos geaccepteerd dienen te worden.
4. RVOB tracht huurverhoging af te dwingen.
- RVOB verlangt daartoe bindende taxaties, nota bene nog zonder dat het onder privaatrecht contractueel vastgelegd overleg met huurders is gevoerd.
- Wenst landelijk een indeling in 3 huurklassen in plaats van een marktconforme huurprijs gebaseerd op het specifiek te verhuren object.
- Eist de vermeend betaalde goodwill op van de door een bestuursorgaan verstrekte ligplaatsvergunning, door deze waarde toe te rekenen aan de grond onder water van de verhuurde ligplaats.
- Daarbij is het RVOB nergens bevoegd ligplaatsvergunningen af te geven. Evenmin Rijkswaterstaat voor zover deze dienst het Rijkswater beheert.
- Bij haar berekening hanteert RVOB foutieve aannames van bouwprijzen, bovendien als benchmark vraagprijzen in plaats van werkelijk gerealiseerde transactiewaarden.
- Miskent in haar aannames de wel zeer grote veelheid aan bouwwijzen van woonboten, respectievelijk woonarken, waardoor de gedane gelijkstellingen iedere realisme ontberen.
5. RVOB gebruikt valse argumenten om huurverhoging door te voeren.
De definitie van wat marktconform is, is uit opportunisme door het RVOB gewijzigd van water als ligplaats voor roerend goed, naar droge, bouwrijp uitgegeven schone grond voor vastgoed. RVOB negeert daarbij de werkelijke marktontwikkelingen ten aanzien van de grondwaarde in de laatste 3 jaar:
Die grondwaarde is niet gestegen, maar sinds 2008 juist ingezakt:
- Lagere overheden hebben alleen in 2009 al 20% moeten afschrijven op de residueel berekende waarde van hun grondbanken;
- Projectontwikkelaars hebben over 2011 blijkens jaarverslagen 12% tot 20% afgeschreven op hun grondposities.
De verlaging van vastgoedwaarden is terug te zien in de ingestorte markt voor koopwoningen en de 18% leegstand van kantoorgebouwen.
In de vastgoedmarkt wordt bij monde van de bestuursvoorzitter van vastgoedtaxateur DTZ Zadelhoff -die eerder voor het RVOB prijsopdrijvende taxaties uitvoerde en afgelopen zomer op verzoek van Weekers achteraf de wensen van het RVOB onderbouwde uitdrukkelijk bevestigd dat een waarde wordt bepaald op grond van de verwachtte huuropbrengsten en niet -zoals RVOB dat doet- de huur afgeleid van een veronderstelde waarde.
RVOB baseert zich op de erfpachtcanon voor schone bouwgrond voor koopwoningen.
- Hanteert daartoe ter gelijkstelling onjuiste aannames en discutabele verrekenfactoren, die zelfs niet onderbouwd zijn;
- Weigert te verdisconteren dat de ligplaats voor woonboten al met een half jaar opgezegd kan worden, inplaats van minstens 50 jaar bij erfpacht;
- Zonder dezelfde overige rechten van erfpachters toe te kennen aan bootbewoners;
- Zonder droge bouwgrond te leveren;
- Zonder schonegrond verklaring af te kunnen geven;
- Zonder enige investering gedaan te hebben;
- Zonder enig beheer te kunnen voeren.
Daarbij is erfpacht op water de laatste jaren zowel juridisch als bestuurlijk afgeschoten.
De hoogte van de huur van water voor een ligplaats van een woonboot gelijkstellen aan de erfpacht canon voor bouwrijp opgeleverde droge grond is dus buiten de orde.
De door het RVOB gepretendeerde aansluiting bij sociale woningbouw voor verhuur van water als ligplaats voor een woonboot, heeft bovenal propagandistische waarde en geen inhoudelijke.
6. RVOB spiegelt een stelselwijziging voor als huurherziening.
Onder het mom van huurprijsherziening wordt een stelselwijziging in 3 arbitrair ingestelde huurklassen doorgevoerd. Dit gaat voorbij aan alle situationele factoren die de waarde van een ligplaats kunnen bepalen en kan daarom per definitie nooit marktconform zijn.
Deze stelselwijziging is nooit contractueel overeengekomen met de huurders.
7. Aanbod.
Als bewoners zijn wij altijd bereid om in overleg te komen tot een huurstelsel gebaseerd op een transparante en marktconforme systematiek.
Daartoe bieden naar onze overtuiging de liggelden zoals geheven voor de 9.000 woonboten op water in eigendom van andere overheden alsmede de pachtprijzen van ongebouwde agrarische grond voldoende benchmark.
Om tot een meer afgewogen inpassing van wonen op het water te komen, is het wellicht raadzaam om hier ook beleidsmakers op het gebied van wonen bij te betrekken, in plaats van alleen de ontvanger van huurpenningen. Dit omdat bij de gelijkstelling van wonen op het water met dat op de wal, de huurbescherming voor wonen op het water nog steeds niet is geëffectueerd.
8. Verzoek.
Op grond van deze argumenten verzoeken wij u het RVOB voornemen -zoals verwoord door staatsecretaris Weekers- om tot verhoging van de liggelden voor woonboten op Rijkswater over te gaan door middel van gedwongen taxaties, niet toe te laten.
Dit op z’n minst om het geschokte vertrouwen van burgers in onze overheid te herstellen.
Maar bovenal om in plaats van de confrontatie aan te gaan, in onderling overleg tot een voor alle partijen aanvaardbare regeling te komen.
Mochten er nog vragen leven over deze wel zeer specifieke materie, dan zijn wij graag bereid mondeling een nadere toelichting te geven.