Precarioheffing
Zoals te verwachten was, heeft de rechter begin mei 2022 de WVA eis afgewezen om de precarioheffing op ligplaatsen voor woonboten te herzien.
Niet verwonderlijk omdat de jurisprudentie hierover sinds 2004, voor iedere leek terug te vinden op internet, eenduidig luidt dat de gemeenteraad in deze in zijn recht staat. Al vanaf 2019 hebben we als WBK herhaaldelijk in gesprekken met diverse vertegenwoordigers van WVA erop gewezen dat deze rechtsgang niets zou opleveren voor zover het om verlaging van de precario zou gaan. Al helemaal geen slim voornemen omdat bekend is dat zelfs binnen Amsterdam door sommige bootbewoners al jarenlang veel meer betaald wordt dan de omstreden € 13,- / m2.
Wij betreuren het dat jullie tegen beter weten in vele Amsterdamse bootbewoners toch valse hoop hebt gegeven met het doorzetten van deze rechtsgang.
Andere grondslag
Echter, wat ons toen en nog steeds veel meer zorgen baart, is dat al sinds 2014 bekend is dat Vastgoed een andere grondslag wil invoeren voor de hoogte van de precario heffing voor ligplaatsen. Wij waarschuwden dat met een rechtsgang tegen de hoogte van de precario mogelijk slapende honden worden wakker gemaakt.
Tot onze stomme verbazing laat Sander Rutten als voorzitter van WVA in een Parool artikeltje weten nu bij de formerende partijen voor een nieuw B&W in Amsterdam aan te gaan dringen op privaatrechtelijke huur of erfpacht contracten in plaats van de publiekrechtelijke precario heffing. Daarmee als bootbewoner vragen om een andere grondslag voor de ligplaatsvergoeding voor alle bootbewoners, waarvan het overgrote
merendeel het WVA niet steunt in deze. Dit ondoordachte voornemen druist ten ene male in tegen het belang van de Amsterdamse bootbewoners omdat het een zeer hoog risico op prijsverhoging uitlokt. Stelsel wijzigingen worden in Nederland -en zeker in het financieel zeer krap zittende Amsterdam- alleen ingevoerd als daar ook hogere inkomsten voor de overheid uit voortvloeien. Daarmee hogere lasten voor bootbewoners, waar geen bootbewoner op zit te wachten.
Grondwaarde
Met haar voornemen, zoals verwoord door Sander Rutten, opent WVA een doos van Pandora. Want bij privaatrechtelijke huur of erfpacht is de waarde van de ligplaats bepalend. In het huidige politieke klimaat wordt dan gestreefd naar een marktconforme waarde, die dus eerst vastgesteld moet worden. Dat doen dan bijvoorbeeld taxateurs, die zich daarbij laten leiden door de huidige overspannen woningmarkt in Amsterdam. Met allerlei kunstgrepen wordt daar dan een ligplaatstarief van afgeleid.
Dit soort taxaties van de waarde van een ligplaats berusten nooit op exacte
wetenschap. Ze leveren enkel hoogdravende rapporten op, vol aannames, discutabele vergelijkingen en verrekeningsfactoren. In feite een verzameling versluierende doelredenering om het nieuwe, hoger tarief aannemelijk te laten zijn. Leer wat dit betreft van de ervaring die bootbewoners op Rijkswater hebben met het bepalen van hun ligplaatshuur.
Prijs van huur en erfpacht
Om de consequenties te schetsen van de gevolgen die de WVA over de Amsterdamse bootbewoners wil afroepen:
In Amsterdam worden nieuwe ligplaatsen alleen nog in erfpacht uitgegeven. Voor een ligplaats bij Sluishuis in IJburg wordt nu € 350.000,- in erfpacht gevraagd. Bij verkoop en bij inschrijving worden elders in de stad al hogere bedragen genoteerd. Stel heel ruim genomen dat de € 350.000 voor 100 jaar afgesloten is, dan moet je uit de losse vuist per jaar € 3.500 op gaan hoesten. In de praktijk meer, omdat je voor dat bedrag of geld hebt geleend, of de hogere jaarlijkse canon moet betalen. Bij de maximale woonbootmaat van 150 m² die voor deze ligplaatsen geldt, zou dat op minimaal ruim € 23,- per m² uitkomen.
Je moet er niet aan denken hoe een mogelijke koppeling van de m² prijs voor woonboten in Centrum aan die voor de grachtenpanden aan de andere kant van de straat kan uitpakken.
De grondprijsberekening zoals gemeenten die gewoonlijk voor zichzelf uitvoeren is de residuele methode. Gemiddelde vraagprijs voor arken, minus de geschatte kosten voor nieuwbouw, levert dan de residuele grondwaarde op. Daarbij is het in de vastgoedwereld gebruikelijk dat een grondprijs in 16 tot 17 jaar terugverdiend moet worden. Zeg 6% per jaar.
Een niet onwaarschijnlijk voorbeeld van een ark van 17 m x 4 m in de Prinsengracht:
vraagprijs € 600.000
veronderstelde nieuwbouw € 260.000
residuele grondwaarde € 340.000
Bij terugverdienen van 6% per jaar zou € 20.400 verschuldigd zijn.
Bij 68 m² komt dat op € 300,- per m² per jaar.
Een onvoorstelbaar hoog bedrag. Dus zullen er verrekeningsfactoren op los gelaten worden, om tot een lager bedrag te komen. Maar zelfs als deze prijs met 90% wordt verlaagd, zit je nog steeds op € 30,- per m², altijd nog 2,3x de huidige € 13,- per m².
Zulke verrekeningsfactoren worden met de natte vinger opgevoerd, de hoogte van deze factoren is afhankelijk van de wens en welwillendheid van de opdrachtgever. Verwacht daar dus niet teveel van. Maar reken wel op verhoging. Dat is nu net precies niet waar bootbewoners op zitten te wachten.
Ligplaatszekerheid
Vervolgens het argument zoals dat binnen WVA veel opgeld doet, dat onder het precariostelsel bootbewoners vogelvrij zijn en dat huur of erfpacht meer ligplaatszekerheid zou bieden. Ligplaatszekerheid heeft niets te maken met het precariostelsel. Ligplaatszekerheid wordt in Amsterdam ontleend aan opname in het bestemmingsplan aangevuld met de Wabo vergunning en de ligplaatsvergunning. Daarbij geeft het -ook door WVA geaccordeerde- protocol voor definitieve verplaatsingen van woonboten -zoals door de gemeenteraad op 15 maart bekrachtigd werd- juridische waarborgen tegen willekeur, zoals die door erfpacht of huur niet overtroffen worden.
Daarbij, ook erfpacht kan opgezegd worden. Huurzekerheid is geheel afhankelijk van de privaatrechtelijk overeengekomen voorwaarden. Bijvoorbeeld Rijksvastgoed eist akkoord op een half jaar opzegtermijn en
mogelijke hertaxatie eens in de 3 jaar. Dus huurcontracten verlangen zonder nog de contractuele voorwaarden en de prijs daarvoor te kennen, is een slag in de lucht en geeft geen aantoonbaar betere rechtspositie boven de huidige Amsterdamse regeling.
Concluderend
Samenvattend doen wij een dringend beroep op WVA om af te zien van het voor Amsterdamse bootbewoners onzalig voornemen om bij het nieuwe B&W van Amsterdam te pleiten voor afschaffing van het publiekrechtelijk precariostelsel voor bestaande ligplaatsen van woonboten ten faveure van privaatrechtelijke huur of erfpacht constructies.
Met vriendelijke groeten,
Bestuur WBK
Woonbotenkomitee Amsterdam Noord
Grasweg 16a
wbkamsterdamnoord@gmail.com