De precario voor woonboten op gemeentewater in Noord is voor 2020 verhoogd van € 6,69 naar € 9,- per m².
In 2021 en 2022 volgt een verdere verhoging naar € 11,- per m².
De gemeenteraad heeft dit in grote meerderheid vastgesteld. Een verhoging in het eerste jaar met 34% en naar het tweede jaar met 64%. Vele bootbewoners zijn in het verweer gekomen tegen deze grove verhoging.
lage inkomens de stad uitgepest
De precario verhoging is een volgende stap waarmee mensen met lage inkomens de stad worden uitgepest. Amsterdam wordt zo een reservaat voor de happy few. De centrale overheid belooft weliswaar lastenverlaging, maar de lagere overheden verhogen de belastingen en heffingen nog meer. Niet iedereen kan zulke forse verhogingen betalen. Moet zo iemand dan de woonboot maar verkopen?
De woningnood heeft koopwoningen in Amsterdam vreselijk duur gemaakt. Alleen mensen met goed betaalde banen kunnen nog de prijzen voor woonboten betalen. Daarbij komt dat ouders met genoeg geld, hun kinderen onder de 40 jaar onbelast €.102.000,- mogen schenken voor de aankoop van een woning of woonboot.
Wat heeft iemand met een laag inkomen daaraan? Niets. Want je woonboot verkopen levert vaak wel geld op, al was het maar voor de ligplaats, maar daarvoor heb je nog geen andere woning. Zeker geen koophuis. Een huurhuis dan?
Nou, waarschijnlijk ook niet, want je hebt na de verkoop van de woonboot teveel vermogen voor een sociale huurwoning. Nog afgezien van de jarenlange wachtlijst.
Een huurhuis vrije sector dan? Kost algauw € 1000,- per maand. Dus, als de schuld niet al te hoog was, is het geld na een jaar of tien op. En dan is er alweer geen sociale huurwoning in Amsterdam beschikbaar.
Zo worden bootbewoners met laag inkomen de armoede ingedreven, naar de hulp voor onbehuisden of de stad uit.
kwijtschelding
In een onduidelijk zinnetje heeft de gemeenteraad kwijtschelding van de precario verhoging mogelijk gesteld voor bootbewoners met een laag inkomen en geen vermogen. Maar het is absoluut onduidelijk hoe dat uitgevoerd wordt, wie het vaststelt en waar dan de inkomensgrens gelegd wordt.
Mocht het bezit van een woonboot als vermogen worden gerekend, dan stelt deze regeling niets voor. Dus de WOZ waarde van de woonboot moet hoe dan ook buiten beschouwing blijven. Vrijstelling bij een inkomen op of onder bijstand of AOW, dat is een rechtvaardige grens.
aanfluiting
Bootbewoners die inspraken bij de gemeentelijke commissie Financiën of de commissie Wonen kregen slechts 1 minuut om hun bezwaar tegen de precario verhoging toe te lichten. Als reden werd opgevoerd dat er zich teveel insprekers hadden aangemeld. Dat hield de vergadering op, vandaar. Vele insprekers voelden zich door deze behandeling zwaar geschoffeerd. Even zo goed zijn gemeenteraadsleden ook nog persoonlijk benaderd en gemaild.
Maar toch, als gemeenteraad keer je je zo tegen de bevolking die je heet te vertegenwoordigen. Eigenlijk was de zaak bovendien al beklonken met het coalitie akkoord 2018 – 2022. Daarin waren de partijen die B&W vormen al overeengekomen de precario -ook voor woonboten- in hun periode te verhogen. Voor 2019 waren ze dat vergeten, nu dus een inhaal operatie.
Inspraak van Amsterdammers bij hun gemeenteraad kost wel veel energie en tijd. Zelfs is er een raadsadres ingediend. Maar er wordt toch nauwelijks naar geluisterd.
Veel raadsleden vinden de bezwaren van bootbewoners verwaarloosbaar. Een gemeenteraadslid beweerde zelfs glashard dat bootbewoners toch nooit wat willen.
rechtszaak
De verantwoordelijke wethouder bleek niet eens het verschil te kennen tussen huur en belasting. De precario voor de ligplaats van een woonboot is een belasting op het publiekrechtelijk gebruik van gemeentegrond onder water. Het gaat dus niet om een privaatrechtelijke huur. Die vergissing maken ook bootbewoners die hopen dat een rechter alsnog de onredelijk hoge precario verhoging tegen zal houden.
Helaas is het zo dat de gemeente het recht heeft zelf belasting te heffen en ook de hoogte daarvan zelf vast te stellen. Rechters toetsen ingediende bezwaren van bewoners hiertegen alleen aan de wet en aan jurisprudentie. Of een bootbewoner zich onrechtvaardig behandeld voelt is niet van belang. Met een rechtszaak tegen de verhoging aanspannen spek je dus alleen een advocaat als je die hebt ingehuurd. De zaak zelf verlies je.
exploitatie en permanente verhuur
Er zijn veel woonboot eigenaren die hun ‘houseboat’ -en soms meerdere tegelijk- internationaal in verhuur aanbieden. Dus als belegging aanhouden. Deze eigenaren die zelf elders wonen, die verzieken het voor andere bootbewoners, die alleen voor wonen gaan en hooguit af en toe wat bijschnabbelen.
Bij het gemeentelijk vastgoed en de belasting dienst wordt vooral gekeken naar de steeds hoger gestegen vraagprijzen voor woonboten in de binnenstad. Juist voor de geëxploiteerde ‘houseboats’ worden enorme prijzen gevraagd. De vastgoed ambtenaren concluderen hieruit dat alle bootbewoners makkelijk veel zwaarder belast kunnen worden.
Voor de exploitanten geen enkel probleem. Met een weekend of wat verhuur hebben ze de precarioverhoging er zo weer uit.
precario – huur – erfpacht
Er zijn bootbewoners die als reactie op dit omgaan met de precario door de gemeente pleiten voor een privaatrechtelijk huurcontract in plaats van de publiekrechtelijke precario. Zij beweren dat ze daarmee beter af zijn, omdat de gemeente dan verplichtingen heeft tegenover zijn huurders. Dat kan zijn, maar welke verplichtingen zijn dat dan? Dat is helemaal afhankelijk van de inhoud van het contract voor huurder en verhuurder zoals de overheid dat wil aanbieden.
Neem als voorbeeld de ieder jaar verder dichtgetimmerde wurgcontracten van het Rijksvastgoedbedrijf. Ettelijke pagina’s waarin het Rijk geen enkele verantwoordelijkheid neemt, de huurder veel verplichtingen oplegt en ontruiming binnen een half jaar eist.
De publiekrechtelijke ligplaatsen daarentegen worden de laatste jaren na een uitspraak van de Hoge Raad daarover voor onbepaalde tijd verleend.
Daarbij behoudt het RVB zich het recht voor om eens in de drie jaar de huur te verhogen. Niet mee eens als bootbewoner? Dat kan, dan huurt het RVB een taxateur in, mag de huurder ook doen. Die twee zijn het uiteraard niet eens, dus komt er een derde bij. Samen gaan ze de kroeg in en maken een prijsje, mogelijk nog hoger dan het eerder gevraagde. Want taxaties blijven natte vinger werk. Is dat vooruitgang voor een bootbewoner?
En dan erfpacht. Sommigen denken meer rechten te hebben bij privaatrechtelijke erfpacht boven publiekrechtelijke precario. Inderdaad worden in Amsterdam nieuwe ligplaatsen alleen nog in erfpacht aangeboden.
Zo komen er in 2020 ligplaatsen beschikbaar voor € 200.000,-. Dit bedrag is éénmalig af te kopen. Eventueel -gedeeltelijk- te financieren met hypotheek op de woonboot. Op dit moment voor 2¾%, bij 30 jaar rentevast.
Als alternatief voor dit afkopen van de -voortdurende- erfpacht, wordt een eeuwigdurende erfpachtcanon aangeboden. Dat betekent dat de (grond)prijs maar één keer voor altijd wordt bepaald. Deze constructie is te zien als een lening bij de gemeente -die wel ieder jaar verhoogd wordt met de inflatie- tegen 2,39% rente.
Dat komt in 2020 op een prijs van zo’n € 4.600,- per jaar. Grofweg 4x de prijs bij publiekrechtelijke precario. Is dit een groot voordeel voor de bootbewoner?
Of precario, òf huur òf erfpacht voordeliger is boven de andere constructies, is niet zomaar te stellen. De contractuele of wettelijke voorwaarden en de prijs die daarvoor wordt gevraagd, die zijn bepalend.
bijlage:
inspraak reactie WBK, ook verstuurd naar ieder gemeenteraadslid persoonlijk.