RVB Rijksvastgoedbedrijf

Met de nieuwe huurwet op ligplaatsen blijven vermoedelijk de vervelendste clausules in de huurcontracten met RVB van kracht. Dat zijn:

  • de mogelijkheid om eens in de 3 jaar een nieuw huurprijs voorstel te doen door òf de verhuurder òf de huurder als private partijen.
  • de te volgen taxatie procedure met drie taxateurs na onenigheid over een voorstel tot ‘aanpassing’ van de huur.

RVB als dienst is van het Ministerie van Financiën over geheveld naar Binnenlandse Zaken. In 2023 vervalt weer de driejaarlijkse termijn voor eventuele verhoging van de huur. Waarschijnlijk laat RVB het deze keer zitten -na in werking treden van de wet op ligplaatshuur- om een prijsverhoging te verlangen.

Bescherming ligplaatshuur

De Wet huurbescherming van de ligplaats van woonboten is per 1 juli 2022 in werking getreden. Opzegging van ligplaatshuur is gelijkgetrokken aan de wettelijke termijn: 3 tot 6 maanden; Net zoals bij opzegging van een woning in de vrije sector en de ligplaatscontracten op Rijkswater.
Komende twee jaar is de huurverhoging maximaal dezelfde als die is vastgesteld voor de vrije sector.
De huurbescherming zelf gaat pas in per 1 juli 2024.
Ligplaatshuur valt onder privaat recht, dus inclusief de naar eigen inzicht door de verhuurder te bepalen voorwaarden. Een verhuurder heeft geen plicht een huurder te accepteren. Voor een huurder betekent dat ‘graag of niet’. Lees verder “Bescherming ligplaatshuur”

Update nulmeting

De aanvankelijke bedoeling van de nulmeting was om na opheffing van de stadsdelen een inventarisatie te maken en controle te houden op afmetingen, status en welstand van de woonboten in Amsterdam. Het werd uiteindelijk het oplossen van sociale problemen, van illegaliteit, van onvergunde zaken en van veiligheidskwesties.

Onder de 2.800 woonboten zaten er 400 probleem gevallen, daarvan zo’n 80 excessen. In veel gevallen is handhaving uitgelopen op kort gedingen. De gemeente gebruikt de Woningwet en zorgplicht als instrumenten. maar laat de beoordeling van de zaak over aan een extern bureau. In meerdere situaties zijn Zorg & Wonen en de GGD ingeschakeld. Aan de beoordeling van welstand wordt niet meer toegekomen.

Ook in Noord zijn er een paar schrijnend situaties opgemerkt. Soms was er een nieuwe woonboot nodig. Andere keren waren de schulden zo hoog opgelopen dat voor vervangende woonruimte op de kant is gezorgd. Voor dit laatste heeft zich ook de afdeling van Rijkswaterstaat, die toezicht houdt op de waterkwaliteit, ingezet als er nog steeds niet was aangesloten op het riool.

Aan de besturen van woonbotenkomitees in Amsterdam: Open brief aan WVA

Precarioheffing

Zoals te verwachten was, heeft de rechter begin mei 2022 de WVA eis afgewezen om de precarioheffing op ligplaatsen voor woonboten te herzien.
Niet verwonderlijk omdat de jurisprudentie hierover sinds 2004, voor iedere leek terug te vinden op internet, eenduidig luidt dat de gemeenteraad in deze in zijn recht staat. Al vanaf 2019 hebben we als WBK herhaaldelijk in gesprekken met diverse vertegenwoordigers van WVA erop gewezen dat deze rechtsgang niets zou opleveren voor zover het om verlaging van de precario zou gaan. Al helemaal geen slim voornemen omdat bekend is dat zelfs binnen Amsterdam door sommige bootbewoners al jarenlang veel meer betaald wordt dan de omstreden € 13,- / m2.
Wij betreuren het dat jullie tegen beter weten in vele Amsterdamse bootbewoners toch valse hoop hebt gegeven met het doorzetten van deze rechtsgang. Lees verder “Aan de besturen van woonbotenkomitees in Amsterdam: Open brief aan WVA”

Rijkswater 

De laatste verhoging van de huurtarieven stamt uit 2009. Inmiddels geldt er na de jaarlijkse indexaties een laag RVB tarief van rond de € 11,- per m² en en hoog tarief van ruim boven de € 18,- per m². De meeste woonschepen op het Buiten IJ vallen onder het lage tarief.
Destijds hebben de bootbewoners door het hele land twee jaar lang gezamenlijk gesteggeld met het Rijksvastgoedbedrijf RVB dat toen nog Domeinen heette. De steen des aanstoots was de dubieuze taxatie door de -na een ander taxatie schandaal in Enschede- opgeheven huistaxateur DTZ Zadelhoff. Deze taxatie was met een WOB procedure opgevraagd. Tot drie keer toe is met acties de Tweede Kamer gehaald. Daar kwamen wat magere verzachtingen van huurvoorwaarden uit voort en het schrappen van 1 van de 3 verschillende tarieven. Over het hele land accepteerden echter steeds meer bootbewoners de nieuwe tarieven en daarmee verdween het draagvlak voor verdere acties. Een geplande collectieve rechtsgang werd daarmee ongeloofwaardig en had bovendien het risico dan toch weer in een taxatietraject met onvoorspelbare uitkomst terecht te komen. Mogelijk zelfs hoger dan waar we tegen protesteerden.
Een handvol bootbewoners is toch op persoonlijke titel rechtsprocedures aangegaan, die pas in 2021 tot een uitspraak hebben geleid. Het resultaat is dat de ligplaatshuur toch weer vastgesteld moet worden op basis van -dubieuze- taxaties. Aan de andere kant is voor deze bootbewoners het uiteindelijke tarief per m² iets lager uitgekomen dan het hoge RVB tarief.

De dijkversterking Landsmeerderdijk/Oostzanerdijk

Delen van de Landsmeerderdijk/Oostzanerdijk zijn in 2011 afgekeurd op de waterveiligheidseisen. Op basis van een eerste toetsing voldeed de dijk niet aan de eisen voor stabiliteit. Om extra vervorming tegen te gaan en te zorgen dat iedereen ook in de toekomst veilig kan wonen, werken en recreëren is Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier in 2016 gestart met het project Noordzeekanaal waarin het Hoogheemraadschap onderzocht heeft of de dijk versterkt moest worden. Hierbij is bijvoorbeeld gekeken naar de opbouw van de ondergrond en de dijk zelf. Uit deze onderzoeken is gebleken dat versterking toch niet nodig is. De dijk voldoet toch aan de technische eisen en is veilig. Het project zal daarom niet in uitvoering gaan.
Waarschijnlijk wordt de weginrichting van de dijk wel aangepakt in het kader van de grootschalige vernieuwingsplannen van het gebied rondom zijkanaal I. Hierover houden wij u op de hoogte.

Meer lezen en contact met het hoogheemraadschap: nieuwsbrief-landsmeerderdijk-juli-2021.pdf (hhnk.nl)

Woonbootbewoner, teken niet zomaar een contract bij de gemeente!

Huur betalen voor de tuin; doorgewinterde bootbewoners zijn er alert op, maar nieuwe bewoners kunnen er makkelijk in…trappen. Het WBK krijgt regelmatig vragen van nieuwe bewoners over de huurcontracten die zij van de gemeente opgedrongen krijgen. Vaak gebeurt dit in de fase waarin de vergunningen van de nieuwe ark gecontroleerd worden na de koop van een ligplaats.
De gemeente probeert al jaren om nieuwe bewoners een huurcontract voor de tuin te laten ondertekenen, maar u bent absoluut niet verplicht dit te doen. Het is zelfs zeer ongunstig voor de overige bootbewoners, omdat er dan sprake kan zijn van een precedentwerking. De gemeente heeft zorgplicht voor de beschoeiing en het baggeren; iets waarvoor onder andere het WBK zich al jaren inzet.Vanwege het belang in deze kwestie samen op te blijven trekken raadt het WBK aan nieuwe bewoners te waarschuwen voor deze gemeentelijke huurcontracten. Wij van het WBK helpen u graag met vragen en informatie omtrent dit onderwerp.

Nulmeting: vanaf maart handhaving in Amsterdam Noord

Tot voor kort stond niet elke waterwoning op de kaart bij de gemeente Amsterdam. Daarom heeft de gemeente een zogeheten ‘nulmeting’ uitgevoerd, waarmee de papieren en de fysieke werkelijkheid van alle 2900 woonboten in Amsterdam naast elkaar werden gelegd. Bewoners van wie de vergunning niet klopte kregen een ambtenaar op bezoek.
Uiteindelijk bleken honderdveertig woonboten in strijd met het bestemmingsplan. Dit lag niet altijd aan de bewoners; sommige stadsdelen gingen slordig om met vergunningen en administratie.

Bij veertig woonboten is geen vergunning gevonden. Meestal speelde daar een sociale problematiek of liepen er juridische kwesties. Ruim zestig eigenaren van woonboten zijn op grond van de Woningwet aangeschreven op achterstallig onderhoud en hun zorgplicht voor de veiligheid van de buren. In zo’n honderd gevallen is illegale bouw op de kant geconstateerd. Het aantal excessen was in september teruggebracht tot zes. Er is één woonboot uitgekocht.

Het is goed te beseffen dat een woonboot – omdat het roerend goed is – nooit onteigend kan worden. De ligplaats kan echter wel opgeheven worden onder gebruikmaking van de VOB (Verordening op het Binnenwater). Een beroep doen op de Wabo-vergunning (Wet algemene bepalingen omgevingswet) heeft daarbij geen zin.

Lees meer op: Aanpak Nulmeting en Handhavingsstrategie Woonboten

Ervaart u problemen met de gemeente vanwege deze nulmeting of heeft u vragen? Mogelijk kan het WBK helpen. Mail naar: wbkamsterdamnoord@gmail.com